不動産管理会社の事業承継とは？注意点や事例を紹介！

近年、不動産業界ではM&A事例が増加しており、事業の強化・拡大、競争力の強化などを目的にM&Aを検討する企業が増えています。また、不動産管理会社がM&Aの当事者となるケースも見られ、今後はさらにM&Aが多様化する可能性があります。また、M&Aによって事業承継を行うケースも増加するでしょう。

ここでは、不動産管理会社のM&Aや事業承継について、業界動向やポイントをご紹介していきます。

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不動産管理会社は不動産の運用を総合的にサポートし、入居者のクレーム対応、家賃回収、物件のメンテナスなどの維持管理、空室の入居者募集など、不動産を運用する上で欠かせない業務を担っています。

不動産投資で収益を出す場合、上記の業務をこなす必要がありますが、不動産投資のオーナーだけですべての業務を行うことは困難です。そこで、不動産管理会社が入居者対応や物件の維持管理などを行うことで、不動産の運用をサポートしています。

次に、不動産管理業界の特徴・動向について説明していきます。

近年では、2020年に東京オリンピックが開催される影響を受け、建築物の需要が増加しています。また、住宅ローン金利の下落傾向によって不動産投資・購入の需要が高まっていることもあり、不動産業界は比較的順調に推移しています。

さらに、不動産投資・購入の需要の増加により、不動産の運用を総合的にサポートする不動産管理会社の重要性もますます高まっています。不動産管理会社に求められるサービスも多様化しており、物件の維持管理や入居者対応などの主要業務のほか、不動産投資のオーナーへ経営のアドバイスを行う会社もあります。

このような背景から、不動産管理会社はよりトータル的なサポート体制が求められており、ニーズが多様化する中、競争の激化もしばしば見られます。幅広いニーズに対応できるかどうかで差が開くため、今後はさらに競争の激化が進む可能性も否定できません。

次に、先述した不動産管理業界の特徴・動向も踏まえた上で、事業承継M&Aについて解説していきます。

事業承継とは、会社の事業を後継者に引き継ぐことを意味します。親族や従業員が事業を承継する場合などのほか、M&Aによって事業承継が行われるケースも見られます。具体的には、M&Aによって他社に事業を売却することで、買い手に経営を任せ、事業を承継するケースが該当します。

たとえば、経営者が高齢になって引退を考えている場合に、後継者が不在であったとします。後継者がなかなか見つからないと、経営者が経営を続けるしかありませんが、年齢的に業務の継続は難しいでしょう。このような場合には、最終的には廃業せざるを得なくなってしまいます。

しかし、M&Aによって他社に売却し、他社が事業を承継できれば、後継者不在問題が解決し、経営者は安心して引退することができます。M&Aによる事業承継は、このような後継者不足問題や経営者の高齢化など、経営上の問題を解決するための手法として大きな意味があるのです。

不動産管理会社においても、経営者の高齢化などの問題はしばしば見られ、後継者不足をM&Aによる事業承継で解決することは、不動産管理業界全体にとっても大きな意味があります。

事業承継を成功させるためには、買い手が求めるポイントを踏まえて検討することが重要です。たとえば、同じ不動産管理事業を手がける会社が買い手となる場合であれば、同業者同士のM&Aとして事業の強化・拡大、競争力の強化などを図るケースが多いでしょう。

この場合、買い手が強化したいと考えている分野に売り手が強みを持っていれば、事業を承継してもらいたい売り手にとっても、事業を強化したいと考える買い手にとっても、お互いにメリットがあります。

M&Aによる事業承継は、買い手あっての事業承継です。当然のことながら買い手にもメリットがないと成立しません。買い手が求めるポイントと自社の事業が沿っているかが重要になるのです。

自社にとって最適な買い手を見つけるためには、業界動向やニーズの動向などを踏まえ、買い手が求めるであろう主なポイントをあらかじめ整理しておき、自社の事業と照らし合わせて買い手候補を絞っていくことが重要です。

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事業承継対策のポイント

M&Aによる事業承継は、経営上の問題を解決するための手段という意味合いが強いです。なぜなら、不動産管理業界は今後さらに競争が激化する可能性があり、同業の不動産管理会社が不動産管理会社を買収して事業の強化・拡大を図るケースが想定されます。

また、先述したように、M&Aによる事業承継は買い手にとってもメリットにならなければ成立しません。そのため、買い手が事業の強化・拡大、競争力の強化にしっかりとつなげることが大切です。

売り手の不動産管理会社、そして買い手の不動産管理会社にとってメリットのあるものであれば、不動産管理会社同士のM&Aとしてさまざまなシナジー効果が創出され、結果的に業界の活性化にもつながります。

特に今後の不動産管理会社は多様化するニーズに対応する必要に迫られているため、同業者同士のM&Aによってサービスの質を向上させることは大きな意味があります。

今後の不動産管理会社の事業承継M&Aは、多様化するニーズの動向も踏まえ、売り手と買い手双方に対し、より大きなメリットのあるものでなければならないでしょう。

不動産管理会社の事業承継をM&Aで進めたいとお考えの場合は、ぜひ一度M&A総合研究所にご相談ください。

M&A総合研究所では知識・経験豊富なアドバイザーが専任につき、M&Aをフルサポートいたします。

料金体系は成約するまで完全無料の「完全成功報酬制」です。(※譲渡企業様のみ。譲受企業様は中間金がかかります)無料相談をお受けしておりますので、M&Aをご検討の際はどうぞお気軽にお問い合わせください。

事業承継M&Aにおいては、目的の明確化と対象企業の選定には特に注意しなくてはなりません。経営上の問題を解決できるといっても、「ただ買ってくれれば良い」というものではないからです。明確な目的と戦略を立て、最適なスキームを検討した上で、最適な対象企業を探す必要があります。

そもそも目的がはっきりしていなければ、事業承継M&Aの方向性が定まらず、最適なスキームの検討も難しくなります。また、目的や方向性がはっきりしていなければ、自社にとって最適な対象企業を探すことは困難でしょう。

このような事態を避けるためには、まずM&Aの目的や方向性を明確にしなくてはなりません。また、売却によって経営を任せる以上、信頼できる相手でなければなりません。万が一信頼できないような企業に買収されれば、その後の経営がうまくいく可能性は低くなります。

こうした事態を防ぐためにも、信頼できる買い手かどうかを、事業内容や業績などを踏まえて総合的に判断することが大切です。

同じ不動産管理会社に売却する場合であれば、買い手が不動産管理業界の動向を踏まえて明確なビジョンを持っているか、売り手側の不動産管理事業も引き続き活かしてくれるのかなど、しっかりと判断する必要があります。

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事業承継M&Aを進めるにあたっては、さまざまな段階で高度な専門的知識が求められます。たとえば、法務、税務、財務などの専門知識が必要になるため、自社の独力だけで事業承継M&Aの手続きを進めることは非常に困難です。

そのため、事業承継M&Aの際は、M&A仲介会社・M&Aアドバイザリーなどの専門会社に依頼し、しっかりとサポートを受けるのがベストです。また、事業承継M&Aにおける目的の明確化や対象企業の選定をしっかり進める上でも、専門家のサポートは重要な意味を持ちます。

ただでさえM&Aは、双方の企業にとってさまざまな面で負荷のかかる大仕事です。準備段階から専門家の視点を取り入れ、より明確な目的・方向性を定めることで、よりストレスの少ない円滑な遂行が可能となるといえます。

したがって、M&Aを実行するうえで大事なパートナーとして、信頼に足る専門家やM&A仲介会社などへ相談することが肝要です。

M&A総合研究所には、専門的な知識や経験が豊富なアドバイザーが多数在籍しており、ご相談からクロージングまでM&Aをフルサポートいたします。

料金体系は成約するまで完全無料の「完全成功報酬制」です。（※譲渡企業様のみ。譲受企業様は中間金がかかります）M&Aに関して、無料相談をお受けしておりますのでお気軽にお問い合わせください。

ここでは不動産管理事業を行う会社のM&A事例についてご紹介していきます。

いずれの事例でも不動産管理事業を含めて買収が行われており、不動産管理事業の売却、事業承継の参考として事例分析を進めることができます。それぞれの事例のM&Aの目的、背景などを踏まえ、分析の参考にしてみてください。

リース事業や金融サービス、不動産事業などを手がけるオリックスは2018年10月、ライオンズマンションなどのマンション開発、不動産管理事業などを展開する大京の全普通株式をTOB（株式公開買付け）により取得し、完全子会社とすることを発表しました。

オリックスは「多角的金融サービス業」を展開し、現在は法人金融、メンテナンスリース、不動産、事業投資、リテール、海外事業の6つのセグメントがあります。

不動産事業部門では、オフィスビル、賃貸マンション、商業施設、物流施設などの不動産投資事業、ホテル・旅館、水族館、ゴルフ場、高齢者向け住宅などの施設運営に至るまで、幅広く事業を展開しています。

また、大京は1968年にライオンズマンションシリーズ第1号物件を発売し、1978年に事業主別マンション発売戸数で初の業界第1位になり、以降29年間で連続してトップを記録しています。

加えて、不動産管理事業・不動産流通事業などの拡大も着実に進めており、大京グループの大京アステージは大手のマンション管理会社として業界No.1の実績を残しています。

このように、それぞれで高い実績を誇るオリックスと大京ですが、オリックスはもともと大京の株式の67.95%を保有していました。一方、両社のこれまでの事業面における連携は限定的とされ、意思決定プロセスが異なること、そして情報共有が不十分であることなど、いくつか問題点も見られました。

そこで、オリックスが大京を完全子会社化すれば、情報を密に共有できる体制が構築され、より緊密な協業を実現して事業の拡大・成長につなげることができると判断され、大京の子会社化が決定しました。大京が完全子会社となったことで経営の一体化が進み、両社の連携はさらに強固なものになっています。

2018年8月、戸建分譲事業や注文住宅事業、管理事業などを手がけるケイアイスター不動産は、不動産の売買・仲介、管理業務などを行うフレスコを連結子会社化することを発表しました。

ケイアイスター不動産は戸建分譲事業、注文住宅事業、総合不動産流通事業、アセット事業、管理事業、宅地造成などの事業を展開し、地域密着型の総合不動産企業として関東全域で多角的な事業を進めています。

一方、フレスコは、千葉県千葉市を中心に戸建住宅の分譲事業や注文住宅事業をコア事業として展開しています。さらに、フレスコの事業内容は不動産の売買・仲介、建築の請負、リフォーム、賃貸、管理業務まで多岐に渡るため、フレスコを連結子会社したケイアイスター不動産の事業拡大は加速すると予想されます。

また、ケイアイスター不動産もフレスコも、仕入から販売、アフターメンテナンスまで自社で一貫して行う体制を構築しており、双方が連携することで戸建分譲事業の拡充による成長が見込まれるとしています。

2019年3月、ファーストブラザーズ株式会社は、株式会社東日本不動産の株式を取得し、子会社化するための株式譲渡契約を締結することを発表しました。

東日本不動産は、長年、東北エリアにおいて地域に根差した不動産会社として、多数の優良なオフィスビルや商業施設などを所有運営し、信頼と実績を積み上げ、地域の発展に貢献しながら企業成長を遂げてきました。

ファーストブラザーズに東日本不動産が加わることにより、長期的かつ持続的な街づくりの視点から地域の発展に貢献することを通じ、地域と共に成長する事業モデルの実現に取り組んでいくとしています。

2019年4月、日神不動産株式会社は、株式会社リコルドが実施した第三者割当増資を引き受け、子会社化したことを発表しました。

日神不動産は、マンションの企画・設計・建設・販売・管理から、その後の賃貸・売却までをワンストップで行う総合不動産事業者として事業を行っており、2013年には不動産証券化事業にも参入しています。リコルドを子会社化することで、戸建住宅事業及びリノベーション事業へ本格的な参入を目指すとしています。

不動産管理業界では、今後の競争激化などを見据え、競争力の強化を図るためにM&Aを検討するケースが増えています。また、今後は、経営上の問題を解決するため、M&Aによる事業承継を検討するケースも増加するでしょう。

経営が悪化した不動産管理会社であっても、買い手が求める不動産管理事業の分野に強みがあれば、その買い手に事業を承継してもらい、経営を安定化させることができます。

また、今後は同じ不動産管理会社が競争力強化のために不動産管理会社を買収するケースも増える可能性があるため、事業承継を検討している不動産管理会社にとってはチャンスになります。

不動産管理会社の事業承継M&Aを検討する際には、こうした業界動向やM&A事例などを踏まえ、分析を進めていくことが大切です。

要点をまとめると下記の通りです。

・不動産管理会社の特徴

　→入居者対応や物件の維持管理などを実施することで、不動産の運用をサポートする

・不動産管理業界の動向

　→トータル的なサポート体制が求められており、ニーズが多様化する中で競争が激化している

・不動産管理業界における事業承継M&Aの目的

　→経営上の問題を解決するため

・事業承継を成功させるポイント

　→買い手が求めるポイントを踏まえて検討する

・不動産管理会社における事業承継の課題

　→買い手が事業の強化・拡大、競争力の強化にしっかりとつなげる

・不動産管理会社における事業承継の注意点

　→明確な目的と戦略を立て、最適なスキームを検討した上で、最適な対象企業を探す