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2019年10月10日公開
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マンション管理会社の事業承継マニュアル!相談先や成功事例を解説!

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この記事の監修専門家
M&A総合研究所 公認会計士
高谷 俊祐

事業承継は近年多くの会社にとっての重要な経営課題となっています。ただ、業界・業種によって気を付けるべきポイントは異なっています。今回はマンション管理会社の事業承継をピックアップし、事業承継の基礎的な知識や業界の現状についてお伝えしていきます。

目次
  1. マンション管理会社の事業承継
  2. マンション管理会社の事業承継の流れ
  3. マンション管理会社が事業承継する理由
  4. マンション管理会社を事業承継する際の相談先
  5. マンション管理会社の事業承継による成功事例
  6. マンション管理会社の事業承継を成功させるポイント
  7. マンション管理会社の事業承継におすすめのM&A仲介会社
  8. まとめ

マンション管理会社の事業承継

マンション管理会社の事業承継

出典: https://pixabay.com

最初にマンション管理会社の特徴や事業承継の意味についてお伝えします。

マンション管理会社とは

マンション管理会社は主にマンションの総合的な管理を行う会社です。
マンション管理会社の業務内容にはマンションの清掃や各種設備の点検・保守、警備、住民同士のトラブルの解決、様々な事務管理業務などがあります。住人が生活しやすいようにマンションを適切に管理し、資産価値の保持・工場を目指すのがマンション管理会社の役目です。

マンション管理会社の多くは大手のマンションデベロッパーのグループ会社であるケースが多いですが、独立系のマンション管理会社も存在しています。そんなマンション管理業界は6000億円以上の市場規模を持ち、現在も緩やかに成長を続けています。

マンション管理業は管理戸数の拡大で収益が増加するため、業界ではM&Aが積極的に行われる傾向があります。

ビル管理会社との違い

マンション管理会社とよく似た会社にビル管理会社がありますが、端的にいうとビル管理会社は管理対象がマンションからビルに変わっただけであり、多少の差異はあれど業務内容は似ています。

中にはマンション管理とビル管理を同時に手掛けている会社もあり、両者の垣根はそこまで高くありません。

ただ、ビル管理会社は管理対象がビルということもあり、設備や施設の取り扱いに専門性が求められる場面が多くあります。また、医療機関などといった特殊な機関のビルを管理することもあります。そのため、ビル管理会社の従業員は様々な資格者を有していることがあります。

事業承継とは

事業承継は経営者が後継者に事業(会社)を引き継がせることをいいますが、後継者によって以下のような3種類があります。

  • 親族内事業承継
  • 親族外事業承継
  • M&Aでの事業承継

親族内事業承継

一般的にイメージされる事業承継といえば、経営者の親族を後継者にする親族内事業承継だと思います。「家業を継ぐ」という言葉があるように、親族内事業承継は経営者が最初に考える手法でしょう。一見すると古い価値観のようにみえますが、親族内事業承継は大企業でも行われています。

親族内事業承継の最大のメリットは経営者の親族を後継者にするため、従業員や取引先などの心証が良くなる点です。やはり経営者の親族という立場は信頼感を得やすいものです。

ただ、経営者の親族であるからといって過大評価されてしまうこともあります。そのため、後継者の適正をフェアに判断する必要があります。

また、親族だからといって後継者になる意思があるとも限りません。「家業を継ぐ」という考えが絶対ではない昨今、後継者になる意思を持ち合わせていないことは珍しいことではないでしょう。そんな親族を無理に後継者にしても、事業承継が成功する確率はほとんどありません。

親族外事業承継

経営者の親族ではなく、社内の従業員や外部の人材を後継者にする手法を親族外事業承継と呼びます。
親族外事業承継は経営者の親族が必ずしも後継者になってくれるとは限らない、あるいは少子化で親族に後継者がいないケースで多用されます。

従業員や外部の人材を後継者にするため、親族外事業承継は後継者への信頼を集めることが難しくなっています。他の従業員や取引先などから反発を受けるリスクもあるでしょう。

しかし、既に業務を把握している従業員や経営の経験がある外部の人材を後継者にできれば、育成する手間がかなり省けます。また、経営者の意向に凝り固まっていない人材が会社を引き継げば、会社の経営に大きな変革をもたらせる可能性も高まるでしょう。

M&Aでの事業承継

M&Aでの事業承継は昨今最も増えている手法といっても過言ではありません。

M&Aは第三者に会社や事業を買収してもらうことで経営権を委託するというものですが、この方法なら後継者不在の会社でも事業承継ができるようになります。そのため、少子高齢化で後継者不在になりやすい中小企業を中心に様々な会社でM&Aは用いられています

ただ、M&Aでの事業承継は成功率が3割~5割程度といわれており、多大な時間とコストをかけても失敗するリスクは常にあります。そのため、専門家のサポートを得るなど、万全の準備を整えなければなりません。

【関連】【2019年最新版】マンション管理会社のM&A事例25選!【案件一覧あり】 | M&A・事業承継ならM&A総合研究所

マンション管理会社の事業承継の流れ

マンション管理会社の事業承継の流れ

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ここではマンション管理会社の事業承継の流れについてお伝えしていきます。
マンション管理会社の事業承継の流れは後継者の有無によって、以下のように分かれます。

親族内事業承継(親族外事業承継)の流れ

後継者がいる親族内事業承継・親族外事業承継は以下のような流れになっています。

  1. 事業承継計画の策定
  2. 後継者の育成・教育
  3. 資産・株式・許認可などの承継
  4. 個人保証・負債の処理

1.事業承継計画の策定

事業承継を行う際に最初に取り組むのが事業承継計画の策定です。
この事業承継計画は事業承継を成功させるうえで欠かせないものの一つです。そもそも事業承継は長期間に及ぶことが珍しくなく、中には10年かかったケースもあります。後継者を据える手法の事業承継は選定や育成、株式などの承継も行わなければならないからです。

これらのプロセスを円滑に終わらせるには事業承継計画は不可欠です。あらかじめ必要なプロセスを精査し、しっかり計画を策定しておけば、事業承継が成功する確率が高くなるでしょう。

親族の了承(親族外事業承継の場合)

親族外事業承継を行うのであれば、親族から了承を得るようにしておきましょう。
従業員や外部の人材を後継者に据えることは、経営者の親族から反発を招くことになりかねません。もし後継者を巡って経営者と親族が対立するようになれば、事業承継どころではなくなってしまうでしょう。

そのため、親族外の人間を後継者にするのであれば、親族から了承を得るようにしておきましょう。時には了承が得られるまで丁寧に説得することも必要です。

専門家への相談

専門家への相談は事業承継計画を策定する段階からしておきましょう。事業承継計画は事業承継の各プロセスへの理解度はもちろん、税務や財務などといった専門的な知識も持っていた方がより確度の高い計画を策定できます。

また、経営者にとって事業承継は何度も経験できるものではないため、万が一への対処法もわからないものです。しかし、事業承継の専門家に相談しておけば事業承継計画の策定が捗るようになりますし、その後のプロセスもサポートしてもらえれば事業承継が成功しやすくなります。

2.後継者の育成・教育

後継者に事業承継をするのであれば、後継者の育成・教育は丁寧に行うようにしましょう。
業務や経営についてのノウハウの獲得はもちろん、後継者と他の従業員との関係性が構築できるようにしておくことも育成・教育のポイントです。

また、後継者に外部のセミナーを受講させるなども良い方法です。

3.資産・株式・許認可などの承継

資産・株式・許認可などの承継は慎重に行わなければなりません。このプロセスで不備があれば、後継者が経営権を獲得できなかったり、事業の経営が上手くいかなくなる可能性があります。

とりわけ注意しておきたいのが株式の承継です。株式は相続・贈与・譲渡といった様々な方法で後継者に承継させますが、課税される税金の種類や後継者の負担など、方法ごとに気を付けるべきポイントが異なっています。後継者に負担をかけないようにするには、税務や財務の知識を動員しなければならないでしょう。
 

4.個人保証・負債の処理

後継者の負担を考えるなら、個人保証・負債の処理はしておくべきでしょう。
経営者の個人保証・負債は放置しておくと後継者にそのまま引き継がれてしまいます。後継者が経営をしていくうえでも個人保証・負債は見過ごせないリスクだといえます。

もちろん全ての個人保証・負債を処理することは難しいですが、専門家の力を借りて出来る限り対処した方がいいでしょう。

M&Aによる事業承継

M&Aによる事業承継の流れは以下のようになっています。

  1. 仲介会社などへの相談
  2. 承継先の選定
  3. 基本合意書の締結
  4. デューデリジェンスの実施
  5. 最終契約書の締結
  6. クロージング

1.仲介会社などへの相談

後継者への事業承継に専門家の力が必要なように、M&Aも仲介会社などの専門家の力が不可欠です。

成功率が3割~5割程度しかないうえに、M&Aは半年から1年以上かかることも珍しくありません。後継者への事業承継よりは短いかもしれませんが、成功するかわからない取り組みを1年以上かけて行うことは経営者にとっても負担になるでしょう。

しかし、専門家のサポートを得ることができればスムーズにM&Aを進められるだけでなく、時間の短縮も実現できるようになります。

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秘密保持契約書の締結

秘密保持契約書とは秘密情報(重要な情報)の取り扱いに関する取り決めを記した契約書です。
M&Aは性質上、外部に秘密情報を開示することもあるため、秘密情報の扱い方は厳密に定めなければなりません。秘密保持契約書は秘密情報の漏洩を防ぐうえで重要な役割を担っています。

2.承継先の選定

承継先の選定は仲介会社などといった専門家と行うことがおすすめです。
M&Aの支援を得意としている専門家は独自のネットワークを活かしており、同業他社やエリア外の会社とのつながりを作ってくれます。専門家のバックアップを受けながら、相性の良い買い手を探していきましょう。
 

3.基本合意書の締結

選定した承継先の経営者とトップ面談を行い、M&Aの実行に合意を得られたら基本合意書の締結を行います。
基本合意書とはM&Aを実行するにあたって買い手と売り手が締結する契約であり、独占交渉権やM&Aスキーム、譲渡価格、スケジュールなどが事項に盛り込まれます。M&Aの交渉はこの基本合意書をベースに行われます。

しかし、基本合意書は法的拘束力を持っていないため、独占交渉権などの一部の事項を除いては交渉によって覆されることがあります。

意向表明書の提示

意向表明書はM&Aを行う意向を記した書類です。買い手が売り手の会社や、その株主に対して提示するものです。
この意向表明書はM&Aを行ううえでのおおまかな条件や目的などを記したものです。ただ、これも法的拘束力がないものであり、M&Aの確約を保証するものではありません。

4.デューデリジェンスの実施

売り手の会社のリスクを精査するデューデリジェンスは非常に重要なプロセスです。
デューデリジェンスの結果は譲渡価格やM&Aの成否を左右するものであり、財務や税務、法務などといった様々な種類があります。

5.最終契約書の締結

デューデリジェンスを終え、交渉がまとまったら最終契約書を締結します。
最終契約書はデューデリジェンスを経て決定された譲渡価格や合意を得た条件、表明保証などが記載されています。ここまでに出てきた基本合意書や意向表明書と違い、最終契約書は強い法的拘束力を持つため、内容に違反することがあれば損害賠償が発生します。

6.クロージング

経営統合を具体的に実現するプロセスがクロージングです。
ここでは最終契約書に沿って、定められた対価の支払いや統合後の役員の選定などを行っていきます。
クロージングの速やか且つ確実な遂行はシナジー効果に大きな影響を及ぼします。
 

マンション管理会社が事業承継する理由

マンション管理会社が事業承継する理由

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マンション管理会社が事業承継をするには以下5つの理由があります。

  1. 後継者問題の解決
  2. 経営を続ける体力がない
  3. 競争が激化しており将来が不安
  4. 従業員の雇用が安定できる
  5. 顧客ニーズに対応することが難しくなった

1.後継者問題の解決

さきほども触れましたが、後継者問題を解決する際にM&Aでの事業承継は有効的な選択肢になります。
後継者がいない会社は経営者の引退と同時の廃業もあり得ますが、これは経営者にとって選びにくい選択肢です。従業員の雇用のこともありますが、何より廃業自体が意外と手間やコストがかかるものであるため、経営者にとってかなりの負担になりかねません。

そのため、M&Aによる事業承継がベストの選択肢になることがあります。

2.経営を続ける体力がない

経営者の中には会社経営を続ける体力がなくなってると感じている人が少なくありません。
会社経営は多大な責任が発生するものですし、常に収益を気にして日々を過ごしていることに苦痛を覚えている人もいるでしょう。

そのため、事業承継を利用して自発的に経営者の立場から離れる人は少なくありません。また、若い内に引退する「ハッピーリタイアメント」も徐々に認知され始めており、悠々自適な引退生活を送るために事業承継を実行する経営者もいます。

3.競争が激化しており将来が不安

マンション管理業界はそれなりの市場規模を持つ分、シェアを巡る競争も激化しています。とりわけ最近は管理戸数を増やすために様々なマンション管理会社がM&Aを積極的に行っており、業界再編に拍車がかかっています。

中小規模・零細規模のマンション管理会社にとって、このような状況の業界での生き残りは簡単ではありません。そのため、M&Aによる事業承継を行うことで大手の傘下に入り、競争に備えて経営の安定化を図るマンション管理会社も増えています。

4.従業員の雇用が安定できる

M&Aによる事業承継で大手の傘下に入ることができれば、従業員の雇用を安定させることも可能です。
経営者の引退による廃業や経営不振など、様々な理由で従業員の雇用は不安定になりがちです。

大手の傘下に入り、経営基盤を強化できれば従業員の雇用を守りやすくなります。また、労働条件を良化することができれば、従業員の定着率を上げることも可能になります。

5.顧客ニーズに対応することが難しくなった

マンション管理会社は同業他社との差別化を図るためにサービスの差別化を徹底するようになっています。中にはマンション管理会社の本来の業務と異なるサービスを提供している会社もあります。それによって顧客ニーズに応え、シェアを拡大していくわけです。

ただ、中小規模・零細規模の会社はノウハウや資金の都合からサービスを差別化し、顧客ニーズに対応することが難しくなることがあります。そのため、他の会社とM&Aを実行し、ノウハウや資金を確保することでサービスを差別化していくケースが増えています。

【関連】会社を売ります。買います。M&A・事業承継の流れやおすすめ仲介会社を解説【案件一覧あり】 | M&A・事業承継ならM&A総合研究所

マンション管理会社を事業承継する際の相談先

マンション管理会社を事業承継する際の相談先

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マンション管理会社を事業承継する際の相談先には以下のようなものがあります。

  1. 地元の金融機関
  2. 地元の公的機関
  3. 地元の弁護士・会計士・税理士など
  4. マッチングサイト
  5. M&A仲介会社

1.地元の金融機関

昨今、地方銀行や信用金庫などの地元の金融機関が地域経済を守るために事業承継やM&Aをサポートするようになっています。中には事業承継やM&Aへの貢献を評価されて表彰を受けたケースもあり、相談先として優秀なことがわかります。

また、最近は地元の金融機関がM&A仲介会社と連携しているケースもあります。その場合、M&A仲介会社を経由して金融機関のネットワークを利用することも可能です。

2.地元の公的機関

地元の公的機関も事業承継やM&Aを行ううえで頼りになる相談先です。
事業引継ぎ支援センターや商工会議所は事業承継やM&Aを行う際、M&A仲介会社のような専門家を紹介してくれます。サポートしてくれるM&A仲介会社を探すために公的機関を活用するのも良いでしょう

3.地元の弁護士・会計士・税理士など

地元の弁護士・会計士・税理士などといった士業も相談先として有効的です。とりわけデューデリジェンスのような場面でこれらの士業は活躍してくれるでしょう。

また、最近は会計士や税理士がM&A仲介会社を経営していたり、同じグループ会社に属しているケースが増えています。中にはあらゆる士業のサービスをワンストップで受けられるようになっていることもあります。

4.マッチングサイト

事業承継やM&Aのためのマッチングサイトは手軽に活用できるため、多くの経営者から支持を得ています。
マッチングサイトは様々な案件や買収ニーズが集まっているだけでなく、インターネット上で交渉を完結させることもできるため、スピーディーに進めたい人におすすめです。

また、M&A仲介会社が運営していたり、専門家が登録しているマッチングサイトであればプロフェッショナルのバックアップを受けられます。

5.M&A仲介会社

M&Aによる事業承継を行うのであれば、まず考える相談先はM&A仲介会社でしょう。

M&A仲介会社はM&Aを全般的にサポートしてくれるうえに、M&Aに特化しているためサポートを受ければ成功率が引き上がります。中には特定の業界・業種に特化しているM&A仲介会社もあるため、M&Aによる事業承継を行う経営者にとっては心強い味方になってくれるでしょう。

また、M&A仲介会社の中には完全成功報酬制のようなリーズナブルな報酬体系を採用している業者もあります。

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マンション管理会社の事業承継による成功事例

マンション管理会社の事業承継による成功事例

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ここでは実際にあったマンション管理会社の事業承継の成功事例を3点ご紹介します。

  • ダイワサービス×大和ネクストライフ
  • エムジーホーム×エムジー総合サービス
  • シノケンアメニティ×マンションライフ

ダイワサービス×大和ネクストライフ

ダイワサービス×大和ネクストライフ

出典: https://www.daiwalifenext.co.jp/

2014年にダイワサービスは大和ネクストライフと合併し、社名も大和ライフネクストと変更し経営統合を果たしました。両社とも大和ハウス工業のグループ会社であり、それぞれマンションやビルなどの管理事業を手掛けています。

この経営統合で、ダイワサービスはお互いの管理戸数を増加させ、23万戸以上を有する規模になりました。これにより、ダイワサービスは業界での競争力を向上させています。

エムジーホーム×エムジー総合サービス

エムジーホーム×エムジー総合サービス

出典: http://www.mghome.co.jp/

2015年にエムジーホームはエムジー総合サービスを買収し、子会社にしました。
エムジーホームは総合住宅企業として事業の多角化を目指しており、マンション管理会社であるエムジー総合サービスの買収はその一環です。

そもそもマンション管理業は安定的な事業であり、経営環境や景気の変化があっても安定して収益を上げやすくなっています。そのため、積極的にマンション管理会社を事業承継しようとする会社も多くあります。

シノケンアメニティ×マンションライフ

シノケンアメニティ×マンションライフ

出典: https://www.shinoken.co.jp/

2014年にシノケンアメニティはマンションライフを買収しました。
マンションライフはマンション管理会社であり、シノケンアメニティはこのM&Aを通じて管理戸数を増やすと共に事業エリアの強化を実現しています。

マンション管理会社の事業承継を成功させるポイント

マンション管理会社の事業承継を成功させるポイント

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マンション管理会社の事業承継を成功させたいのであれば、意識すべきポイントは以下5点です。

  1. 自社の強みを理解し交渉する
  2. 従業員や取引先などに情報が漏れることを防ぐ
  3. 計画的に事業承継を行う
  4. 後継者の育成
  5. 事業承継の専門家に相談する

1.自社の強みを理解し交渉する

M&Aによる事業承継であれば、買い手との交渉は非常に重要なファクターになります。譲渡価格もM&Aの結果も交渉次第といっても過言ではなく、いかに自社の強みを理解したうえで相手に伝えられるかが重要なポイントとなります。

あくまでM&Aは会社や事業を売買する行為であるため、買い手が買収してくれるように誘導する必要があります。その際に自社の強みを多角的に分析し、的確に伝えられるようになれば交渉も上手く進むようになるでしょう。

2.従業員や取引先などに情報が漏れることを防ぐ

事業承継において、従業員や取引先などへの情報の漏洩は必ず防ぐようにしましょう。
不適切なタイミングで後継者の情報や経営者の引退の意向が漏れてしまうと、従業員や取引先などを動揺させ、無用なトラブルを招く恐れがあります。

とりわけM&Aによる事業承継では情報の漏洩は避けるべきリスクです。従業員や取引先などを動揺させるだけでなく、競合他社によりよい条件でM&Aを進められることにもつながります。

3.計画的に事業承継を行う

さきほどもお伝えしましたが、事業承継は計画的に行わなければなりません。
事業承継は長期間かかる可能性があるため、計画的に行わなければスムーズに進めることはできません。また、綿密に計画しておけば不測の事態に対応しやすくなります。

とりわけ経営者が高齢化している場合、体調不良などで事業承継が頓挫するケースもあります。事業承継を頓挫させないようにするには、しっかり策定された事業承継計画が不可欠となります。

4.後継者の育成

後継者の育成は経営者の采配次第ですが、後継者の能力を引き上げるうえでも時には会社の外部に連れ出すこともおすすめです。

さきほどお伝えした外部のセミナーを受講させるのも有効的ですが、あえて他の会社に勤務させるのも良い手段でしょう。会社内部でのみ育成を進めると、その会社にはない考え方や価値観に触れる機会が生まれないものです。

あえて外部に後継者を出せば、より柔軟な考え方を持つ人材に育てられるでしょう。

5.事業承継の専門家に相談する

繰り返しになりますが、事業承継の専門家には必ず相談するようにしましょう。
もちろん専門的な知識やそれに基づいたサポートを受けるためでもありますが、単純に相談相手としても専門家は役立ちます。

事業承継は会社の今後を左右することであるため、経営者にとっては不安の種になりやすいものです。同じ目線で有益なアドバイスをしてくれる専門家は、経営者にとって頼りになる相談相手だといえます。

マンション管理会社の事業承継におすすめのM&A仲介会社

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マンション管理会社の事業承継でおすすめの相談先はM&A総合研究所です。

M&A総合研究所では、さまざまな業界のM&A・事業承継をサポートしてきたアドバイザー・実績豊富で高い専門性を持つ会計士・弁護士がフルサポートを行います。

料金体系は、着手金・中間報酬は無料の完全成功報酬を採用しているため、成約に至らなければ費用は一切かかりません。

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まとめ

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事業承継は業界・業種を問わず、様々な会社にとって重要な課題になるものです。
ただ、どのような形で行うのが良いかはその会社の内情によって異なっています。そのため、専門家と相談しながら、自社に合ったスタイルで事業承継を行うように心がけましょう。
【事業承継とは】

  1. 親族内事業承継
  2. 親族外事業承継
  3. M&Aでの事業承継
【親族内事業承継(親族外事業承継)の流れ】
  1. 事業承継計画の策定
  2. 後継者の育成・教育
  3. 資産・株式・許認可などの承継
  4. 個人保証・負債の処理
【M&Aによる事業承継】
  1. 仲介会社などへの相談
  2. 承継先の選定
  3. 基本合意書の締結
  4. デューデリジェンスの実施
  5. 最終契約書の締結
  6. クロージング
【マンション管理会社が事業承継する理由】
  1. 後継者問題の解決
  2. 経営を続ける体力がない
  3. 競争が激化しており将来が不安
  4. 従業員の雇用が安定できる
  5. 顧客ニーズに対応することが難しくなった
【マンション管理会社を事業承継する際の相談先】
  1. 地元の金融機関
  2. 地元の公的機関
  3. 地元の弁護士・会計士・税理士など
  4. マッチングサイト
  5. M&A仲介会社
【マンション管理会社の事業承継を成功させるポイント】
  1. 自社の強みを理解し交渉する
  2. 従業員や取引先などに情報が漏れることを防ぐ
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