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2019年10月11日公開
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ホテル・旅館の売却の相場は?高値で売る方法も解説!

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この記事の監修専門家
M&A総合研究所 公認会計士
高谷 俊祐

近年、老舗旅館と言われる歴史のある旅館やホテルが売却されるケースが増えています。ホテル・旅館を経営する会社についても、買収、売却、M&A、事業譲渡の件数は増加傾向にあります。今回は、ホテル・旅館の売却相場、高値で売る方法について解説していきます。

目次
  1. ホテル・旅館の売却
  2. ホテル・旅館の売却相場
  3. ホテル・旅館の売却・M&Aを考える理由
  4. ホテル・旅館売却の際に高値で売る方法
  5. ホテル・旅館の売却・M&Aの相談先
  6. ホテル・旅館を売却するメリット
  7. ホテル・旅館を売却する際におすすめのM&A仲介会社
  8. まとめ

ホテル・旅館の売却

ホテル・旅館の売却

出典: https://pixabay.com

ホテル・旅館の売却は、近年増加傾向にあるとされています。大手ホテルグループが中小のホテルや旅館を買収するというケースも見受けられます。その理由には、ホテルや旅館の経営が厳しい状態にあることを示している場合や事業承継の問題によって、売却を決断している場合もあります。

ホテル・旅館の業界の売却について解説する前に、まずはホテルと旅館とはどのように定義されるものなのか、売却動向について解説します。
 

ホテル・旅館業とは

ホテルと旅館は旅館業法でそれぞれが定義されており、主に和室の部屋数が5室以上、1部屋当たり広さが7㎡以上であれば旅館となり、主に洋室の部屋数が10室以上あり、1部屋当たりの広さが9㎡以上ある場合にはホテルと定義されているそうです。そして旅館業法の決まりに満たない宿泊施設を民宿、ペンションと言います。民宿やペンションは海水浴やスキーなどの季節の娯楽で宿泊するお客さんを泊めることが多い特徴があります。

ホテル・旅館はどちらも「旅館業」と分類され、宿泊料または室料を受けて人を宿泊させる営業のことを言います。「宿泊」とは、寝具を使用して旅館業の施設を利用することを意味しています。また「旅館業」を営むには保健所長の許可が必要になります。

ホテル・旅館業の売却動向

ホテル・旅館の売却動向については、以下4点のパターンがあります。それぞれについて解説します。

  1. 廃業を考える経営者も多い
  2. 中国など外国資本によるM&Aが増加傾向
  3. カプセルホテル・ペンションの売却・M&Aも増加傾向
  4. 居抜き物件も不動産として人気が高い

1.廃業を考える経営者も多い

ホテル・旅館業を営む経営者の中には「自分の代で廃業しよう」と考える経営者が多くいます。その理由には、事業承継において「後継者がいない」という問題があるようです。

ホテル・旅館を経営している場合では「事業を承継させたい」と考えるところが多く、54.9%の割合を占めています。反対に「事業承継させるつもりはない」としているのは12.6%とおよそ1割が「承継せず」としています。「承継せず」と考える現経営者が1割程度いるということは、「自分の代で廃業しよう」と考えているということが分かります。

事業承継をしないと考えるホテルや旅館のうち、その理由は「後継者またはその候補がいない」としています。ホテルや旅館業は、事業承継が問題となり「自分の代で廃業しよう」と考える事業所も多く、今後も増えていく傾向があります。
 

2.中国など外国資本によるM&Aが増加傾向

日本国内のホテルや旅館が海外企業とのM&Aを実施する事例が増加傾向にあります。海外の異業種からの買収のケースが多く、新規参入が主な目的とされています。経済的な成長が著しい日本の宿泊業界に進出して経営のリスクの分散を狙っていると考えられます。

しかし日本の旅館業については、帝国データバンクの「老舗企業の倒産・休廃業・解散の動向調査」では、2017年に創業100年を超える老舗企業は日本に約28,000社あるとされており、後継者がいない老舗企業も多く、廃業件数は過去最多の461件となっています。その中で、ホテル・旅館の廃業は他の業種に比べ18件となっており、2000年以降の18年間のうち廃業件数が7回最も多い数値となっています。

このように廃業するホテルや旅館が多い中で、中国人投資家が注目し、2020年の東京オリンピックの開催や交通の利便性、生活・文化水準の高さ、清潔さのほか中国からの距離、利益率などから、中国企業は、長年培ってきた「メイド イン ジャパン」のサービスを訪日外国人向けに展開することで、一気に企業価値を高めようとしています。

そのため、中国の投資家をはじめとする外国資本によるM&Aが増加傾向にあるのです。
 

3.カプセルホテル・ペンションの売却・M&Aも増加傾向

カプセルホテルはこれまでのイメージと異なり、ビジネスユースだけでなく、若い世代や外国人旅行者、女性まで広く利用者が広がっています。

M&Aではありませんが、JR西日本が割安ホテル運営のファーストキャビンとの共同出資を実施して、カプセルホテルを開業するなど、都市部を中心に新規開業が増えています。

ペンションは年間を通じて運営しているところもありますが、季節を限定して開業しているところもあります。ホテルや旅館よりも安価に宿泊することができ、日本人の旅行客ばかりでなく、外国人旅行客も多く利用しています。

カプセルホテルやペンションは、ビジネスホテルなどの宿泊施設よりも低い料金で利用できるメリットに加えて、併設するレジャー施設などで利用客の獲得が進んでいます。

カプセルホテルでは、サウナやスパ、カフェバー、レストラン、フィットネスジムなどの共有スペースが魅力となっているところもあります。ペンションについても、そこでしか味わえない料理やレジャーなどを目的にした利用客も多くいます。

カプセルホテルやペンションは、そこにしかない付加価値や低料金などによって、既存のサービスの拡張を狙ったM&Aが増加傾向にあるのです。
 

4.居抜き物件も不動産として人気が高い

居抜き物件とは、過去に使用していたホテルや旅館の内装や設備、什器等の設備が残ったままになっている物件を言います。居抜き物件の利点は、ホテルや旅館の内装や設備がそのまま残っているので、ゼロから準備をしなくても良いという点にあります。

ホテルや旅館の場合は、客室や厨房、飲食スペースなど様々なところの準備をしなければなりません。しかし、居抜き物件であればそれらの設備をゼロから準備しなくても、一部リフォームなどをすればホテルや旅館の運営を始めることが可能なため人気となっています。実際に不動産情報として掲載されているホテルや旅館でも居抜き物件があります。

ホテル・旅館の売却相場

ホテル・旅館の売却相場

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ホテルや旅館の経営者にとって、売却を検討している時には「いくらで売却できるのか?」という点については、気になるものです。売却相場の調べ方法と算定される相場について詳しく解説します。

  1. ホテル・旅館の売却相場を調べる方法
  2. ホテル・旅館の売却相場を算定する方法

1.ホテル・旅館の売却相場を調べる方法

ホテルや旅館の売却相場を調べる方法は、インターネットを利用して不動産を取り扱っているホームページを検索してみると良いでしょう。売却に出ているホテルや旅館の規模や情報を参考に、自分が経営しているホテルや旅館と比較して似ている物件を探すことが可能です。その物件の売却価格を参考にすると相場を調べることができます。

最終的な売却価格は、買主との価格交渉によって決定するため、正確な売却金額を知ることはできませんが大まかな売却金額の予測をつけることはできます。
 

2.ホテル・旅館の売却相場を算定する方法

ホテルや旅館の売却相場を算定する方法にはいくつかありますが、ホテルや旅館の規模や設備、客室数、共有スペースの施設などによって評価額が算定されます。また、ホテルや旅館を一企業として考えた時は、純資産によって算定する場合もありますし、配当還元法・収益還元法、DCF法などの計算式を用いて算定する場合もあります。

ホテルや旅館の場合は、立地条件や温泉、宴会場、部屋数などの設備によって相場よりも高くなったり低くなったりすることが考えられます。
 

【関連】ホテル・旅館は事業譲渡・株式譲渡どちらの手法がよい?【事例あり】 | M&A・事業承継ならM&A総合研究所

ホテル・旅館の売却・M&Aを考える理由

ホテル・旅館の売却・M&Aを考える理由

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近年、ホテルや旅館の売却やM&Aが増加傾向にあるとされています。売却やM&Aを考える理由は、経営者によって異なりますが、以下4点についてそれぞれ解説します。

  1. 経営が上手くいっていない
  2. 引退したいと考えている
  3. 別の事業を始めたいと考えている
  4. 設備投資などのコスト負担がきつい

1.経営が上手くいっていない

ホテル・旅館の市場規模は安定的に推移しているものの、大手ビジネスホテルチェーンなどが新規ホテルの建設を積極的に進めており、ホテルの件数は増加しています。しかし、一件当たりのホテルや旅館の売上は減少傾向にあり、競争が激しくなっています。

バブル以降の長期的な景気低迷や設備の老朽化などの影響を受けて、中小規模のホテルや旅館の市場規模が縮小しており、老舗と言われる旅館でも経営破綻する事例も増えています。経営そのものが上手くいっておらず、ホテルや旅館の売却やM&Aを検討する経営者が増えていると考えられます。
 

2.引退したいと考えている

ホテルや旅館業は、想像しているよりも体力が必要な仕事と考えてよいでしょう。そのため、現経営者が高齢を理由に引退を考えている場合もあります。現経営者が引退を考えるということは、後継者問題が浮き彫りになります。

後継者となってくれる子供や親族、従業員や役員がいれば事業承継を行い現経営者は引退することもできますが、適切な後継者がいない場合は現経営者の引退と同時にホテルや旅館の売却やM&Aを検討するというケースもあります。
 

3.別の事業を始めたいと考えている

ホテルや旅館の運営をしていても、何かしらの理由で別の事業を始めたいと考える場合もあるでしょう。しかし、新しい事業を始めるには資金調達が必要になります。このような時に、ホテル・旅館を売却すれば、売却益を得ることができます。そのため、経営者はホテル・旅館がどのような状況なのかを把握して、売却するタイミングを図ることも必要です。

4.設備投資などのコスト負担がきつい

ホテル・旅館にはいくつかの設備があり、それを維持していくのはコストもかかりますし、とても大変なことです。創業以来使っている設備は老朽化していき、補修や更新をする必要が出てきます。

日本政策金融公庫の調査では、2018年に設備投資を行った事業所の割合は29.7%を占めており、2008年の調査開始以来最も多い水準となっています。ホテルや旅館はお客様を迎え入れ、快適に過ごしてもらうために入浴や客室、共有スペースなどの設備を整えておく必要があります。良い状態を維持するには、設備投資が必要になり、そのコストを削減するのは難しいのです。設備投資にかかるコストが膨らみ負担となって、売却を考える経営者もいるのです。
 

ホテル・旅館売却の際に高値で売る方法

ホテル・旅館売却の際に高値で売る方法

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ホテル・旅館を売却する際にはできるだけ高く売却したいと考えていますが、確実に高値で売却するには以下4点がポイントです。一つずつ解説します。

  1. 立地条件が良い
  2. 強みやアピールポイントがある
  3. 広告費をかけずに安定した顧客がいる
  4. ホテル・旅館の売却・M&Aの専門家に相談する

1.立地条件が良い

ホテル・旅館の状態に付随して立地条件がポイントになる場合があります。ビジネスホテルやシティホテルは、駅の周辺にあると好条件になります。また、海や山のレジャーを目的としたホテルや旅館の場合は、海や山までの距離感によって付加価値が生まれます。

売却する予定のホテルや旅館がどのような目的で利用する顧客が多いかによって、立地は異なってきますが、目的に合わせて好立地であることが高値で売却するポイントになります。
 

2.強みやアピールポイントがある

ホテルや旅館業界は、顧客の獲得競争が激しくなっており、集客が難しくなっている局面を迎えています。そのような中で売却を検討するのであれば、強みやアピールとなるものを明確にしておくと良いでしょう。

例えば、食事は地元のブランド肉を使っていることや無農薬野菜を贅沢に使っているなどのような特徴が必要になります。また、温泉旅館の場合でも源泉かけ流しをアピールポイントにするなど、ほかのホテルや旅館にはない魅力を強みとしてアピールする必要があります。

そのほかにも、客室の素晴らしさや料金プランの工夫などが強みとしてアピールできるポイントになるでしょう。
 

3.広告費をかけずに安定した顧客がいる

ホテルや旅館は、一定の広告費をかけて集客率を上げる必要があります。しかし、広告は費用が掛かり、思った以上の集客につながらない場合もあります。広告費をかけずに安定した顧客がいれば広告費も削減でき、収益を得ることができます。

広告費をかけずに安定した顧客がいるということは、リピーターが多いということにもつながります。また、口コミやSNSの利用などによって、顧客が集まるきっかけとなる場合もあります。いかにして広告費をかけずに安定した顧客を獲得できるかという点については、ホテルや旅館に魅力があればリピーターも増え、SNSで紹介され注目が集まります。

このようにして、広告費をかけずに顧客を集めることが可能になり高値で売却できるようになります。

4.ホテル・旅館の売却・M&Aの専門家に相談する

ホテルや旅館の売却を検討していてもどのようにすればよいか分からないという経営者も多いでしょう。このような場合はM&Aの専門家に相談することをおすすめします。

M&Aの専門家はM&A仲介会社や金融機関などに在籍しており、様々なM&Aの経験を積んでいます。そのため、適切なアドバイスやサポートをしてくれます。ホテルや旅館の売却についても、「なぜ、売却したいのか」というところからの事前相談にも応じてくれるので、売却したい理由を明確にすることもできます。

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ホテル・旅館の売却・M&Aの相談先

ホテル・旅館の売却・M&Aの相談先

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ホテル・旅館の売却の意思決定した後に、実際に売却するプロセスやM&Aについて分からないことも多いでしょう。売却やM&Aの相談先はいくつかありますがここでは以下5点についてそれぞれ解説します。

  1. 地元の金融機関
  2. 地元の公的機関
  3. 弁護士・税理士・会計士など
  4. マッチングサイト
  5. M&A仲介会社

1.地元の金融機関

ホテルや旅館の売却の相談先の一つとして、地元の金融機関が挙げられます。金融機関は、お金に関することだけでなく、事業所の売却やM&Aを専門にしている部門もあり、地元の事業所の売却やM&Aの情報を保有しているところが多くあります。

またM&A仲介会社とビジネス連携をしている金融機関も多く、ホテルや旅館の売却に強いM&A仲介会社を紹介してもらえるというメリットもあります。

2.地元の公的機関

ホテルや旅館の売却やM&Aの相談先として地元の公的機関も利用できます。地元の商工会議所や商工会、各都道府県に設置されている事業引継ぎセンターなどがあります。しかし、地元の公的機関では、事業承継の問題を抱える事業所を対象にしている場合が多く、単純にホテルや旅館の売却やM&Aに関する情報を得ることができない場合もあります。

地元の公的機関を利用する時は、どの程度の支援を受けられるのか事前に相談に行くと良いでしょう。地元の公的機関でも民間のM&A仲介会社と提携しているところもあり、公的機関を経由してM&A仲介会社を紹介してもらう事も可能です。
 

3.弁護士・税理士・会計士など

ホテルや旅館の売却やM&Aについては法律などがかかわる場合もあり、弁護士や会計士・税理士などに相談する方法もありますが、売却やM&Aに関してのアドバイスのみで最終的に売却やM&Aについては支援していない場合があります。

しかしデューデリジェンスのような場面でこれらの専門家のアドバイスや、支援を受ける事は重要です。

最近ではこれらの士業を行っている専門家自身がM&A仲介会社を経営している事もあり、ワンストップサービスを受ける事も可能です。
 

4.マッチングサイト

ホテルや旅館の売却やM&Aを実施するため、マッチングサイトを利用する方法もあります。マッチングサイトは、事業所を売りたい企業と買いたい企業がそれぞれに情報を閲覧して、相手先を探すことができるサイトです。

最近では、大手M&A仲介会社や他業種大手企業によるマッチングプラットフォームが相次いでサービスを開始しており、十分に情報を集めることができます。

しかし、マッチングサイトは事業所を売りたい企業と買いたい企業がそれぞれに交渉をするというスタイルが多く、アドバイザーのアドバイスやサポートが受けられない場合があります。

簡潔に売却やM&Aをしたい経営者には向いていますが、しっかりとしたアドバイスを受けながら、納得して売却やM&Aを進めたい場合は、M&A仲介会社を利用した方が良いでしょう。
 

5.M&A仲介会社

ホテルや旅館の売却やM&Aを実施する場合は、M&A仲介会社に相談することをおすすめします。多くのM&A仲介会社は、事前相談を無料で実施しており、「売却したいがどのようにすればいいのか?」「M&Aとはどのようなものなのか?」などについても、丁寧に説明してくれます。

またM&A仲介会社は事業所の売却やM&Aを専業にしているため、一貫したアドバイスやサポートを任せることができます。

最近では中小企業のM&Aが増えていることから、多くのM&A仲介会社が存在しますがホテルや旅館に特化したM&A仲介会社もありますし、規模が小さいホテルや旅館でもしっかりと対応してくれるところがあります。

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ホテル・旅館を売却するメリット

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ホテルや旅館を売却する上で以下3点のメリットが得られます。それぞれ解説します。

  1. ホテル・旅館の名前を残せる
  2. 従業員の雇用
  3. 売却益を手にできる

1.ホテル・旅館の名前を残せる

ホテルや旅館の売却やM&Aの場合は、株式譲渡となるケースが多いでしょう。株式譲渡の場合は、株主が変わり経営者が交代することになります。しかし、ホテルや旅館の名前が変わることがなくそのままの名前で運営を続けることができます。

2.従業員の雇用

ホテル・旅館の売却やM&Aを実施する時に、経営者が気がかりなのは従業員との雇用関係です。ホテル・旅館の売却やM&Aを実施する時の条件として従業員との雇用関係を維持して欲しいという希望条件を設けておけば、従業員の雇用を守ることができます。

ホテルや旅館に限らず売却やM&Aを実施する時には、株式譲渡の方法を選択する場合が多く、株式を売り手側の企業から買い手側の企業に譲り渡すことで成立するため、事業所そのものが激変することは少ないです。そのため従業員の雇用に関しても、そのまま引き継ぐケースが多く従業員との雇用関係は守られます。
 

3.売却益を手にできる

ホテル・旅館の売却やM&Aを実施した時には、売却益を得ることができます。ホテル・旅館を売却やM&Aをする理由は、いくつか考えられますが、経営者が高齢となり引退する場合でも、ホテル・旅館を売却したことによって売却益を得ることができます。

この売却益によって、経営者は引退後の老後の資金とできる可能性もあるのです。

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ホテル・旅館を売却する際におすすめのM&A仲介会社

ホテル・旅館を売却する際におすすめのM&A仲介会社

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ホテル・旅館の売却をする際には、M&A仲介会社に相談した方がスムーズに取引が進むでしょう。M&A仲介会社は、多くのM&Aや事業所の売却の経験があり、専門的な知識も保有しているので、安心して売却やM&Aを依頼することができます。

M&A総合研究所では、専任の会計士によるフルサポートにより、交渉からクロージングまで迅速丁寧に対応します。

報酬体系は着手金・中間報酬は無料の完全成功報酬制を採用していますので、コストを抑えて有効なM&Aを行うことが可能です。

無料相談をお受けしていますので、ホテル・旅館の売却をご検討の際は、お気軽にお問合せください。

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まとめ

まとめ

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ホテル・旅館の売却は、経営者にとってとても重大な決断です。そのため、確実に成功させたいという意向もあるはずです。ホテル・旅館は訪日外国人の増加などによって、業界全体がマイナスとなっているわけではありません。

ホテル・旅館の売却を成功させるためにも、専門的な知識を持ち、十分な経験があるM&A仲介会社に依頼して進めていくことが重要です。
【ホテル・旅館業の売却動向】

  1. 廃業を考える経営者も多い
  2. 中国など外国資本によるM&Aが増加傾向
  3. カプセルホテル・ペンションの売却・M&Aも増加傾向
  4. 居抜き物件も不動産として人気が高い
【ホテル・旅館の売却・M&Aを考える理由】
  1. 経営が上手くいっていない
  2. 引退したいと考えている
  3. 別の事業を始めたいと考えている
  4. 設備投資などのコスト負担がきつい
【ホテル・旅館売却の際に高値で売る方法】
  1. 立地条件が良い
  2. 強みやアピールポイントがある
  3. 広告費をかけずに安定した顧客がいる
  4. ホテル・旅館の売却・M&Aの専門家に相談する
【ホテル・旅館の売却・M&Aの相談先】
  1. 地元の金融機関
  2. 地元の公的機関
  3. 弁護士・税理士・会計士など
  4. マッチングサイト
  5. M&A仲介会社
【ホテル・旅館を売却するメリット】
  1. ホテル・旅館の名前を残せる
  2. 従業員の雇用
  3. 売却益を手にできる

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