ホテル・旅館の売買相場は？高値で売る方法も紹介！

ホテル・旅館のM&Aによる売買は近年、増加中であり、そのなかには、大手ホテルグループが、中小のホテルや旅館を買収するケースも見受けられます。

これは、売却側としてホテルや旅館の経営が厳しい状態にあることや、事業承継の後継者不在問題によって売却を決断していることなどが主な理由です。ここではまず、ホテルと旅館とは、どのように定義されるものなのかについて解説します。

ホテルと旅館は、旅館業法で定義されています。細かい定義はいろいろあるのですが、規模の面の違いは以下のとおりです。

• ホテル：洋室部屋数10室以上かつ1部屋当たりの広さ9平方メートル以上。
• 旅館：部屋数5室以上かつ1部屋当たりの広さ7平方メートル以上。
• 共用定義：フロントがあること、共同トイレは男女別であること。

ホテル・旅館の売買動向の主なものは、以下の4点です。それぞれ順に解説します。

1. 廃業を考える経営者も多い
2. 中国など外国資本によるM&Aが増加傾向
3. カプセルホテル・ペンションの売却・M&Aも増加傾向
4. 居抜き物件も不動産として人気が高い

現在、日本の中小企業全体の問題として、後継者不足という課題があります。これまで日本の中小企業では、経営者の子供を中心に親族を後継者とするケースが広く行われてきました。

しかし、昨今、少子化による後継者候補の激減や、価値観の多様化により親の後を継がない職業選択などによって、親族への事業承継ができなくなってきているのです。また、親族以外にも、社内の従業員・役員を後継者とする事業承継もあります。

この場合、後継者が経営権を取得するには経営者から株式を購入する必要があり、誰もがそのような資金を持ち合わせてはいないため、簡単には事業承継できません。そうこうしているうちに高齢を迎えつつある経営者としては、廃業を考えざる得ない状況なのです。

前述した廃業を防ぐ有効策として近年、行われているのがM&Aによる第三者への事業承継です。買収者が新たな経営者（後継者）となることで、事業承継は実現されます。そして、ホテルや旅館の場合、そのM&A相手は国内だけでなく、海外企業とのM&Aも盛んです。

そのなかでも、中国企業・中国人投資家による日本のホテル・旅館へのM&Aが目立っています。

中国企業の海外進出は日本に限らず全世界的に盛んですが、2020（令和2）年開催予定だった東京オリンピックや、2025（令和7）年開催予定の大阪万博などにより、ホテル・旅館業の需要が伸びると判断し積極的に投資しているのでしょう。

カプセルホテルは、これまでのイメージと異なります。ビジネスユースだけでなく、若い世代や外国人旅行者、女性まで利用者が広がっています。

それを受けて、JR西日本が割安ホテル運営のファーストキャビンとの共同出資により、カプセルホテルを開業するなど、都市部を中心に新規開業が増えている状況です。

ペンションは、通年営業しているケースがある一方、季節限定営業のケースも多数あります。ホテルや旅館よりも安価に宿泊できるため、日本人旅行客ばかりでなく外国人旅行客にも多く利用されているのが特徴です。

カプセルホテルやペンションは、ビジネスホテルなどの宿泊施設よりも低料金で利用できるメリットに加えて、併設するレジャー施設などで利用客の獲得が進んでいます。

カプセルホテルでは、サウナやスパ、カフェバー、レストラン、フィットネスジムなどの共有スペースが人気です。ペンションの場合は、そこでしか味わえない料理やレジャーなどを目的にした利用客も多くいます。

そして、このように人気が高まっているカプセルホテルやペンションに対しても、M&Aの対象となることが増加中です。

居抜き物件とは、過去に使用していたホテルや旅館の内装や設備、什器等の設備が残ったままになっている物件をいいます。居抜き物件の利点は、内装や設備が継続利用できるのでゼロから準備をしなくてもよい点です。

ホテルや旅館の場合は、客室や厨房、飲食スペースなど、さまざまな設備をしなければなりません。しかし、居抜き物件であれば、一部リフォームなどをすれば、そのままホテルや旅館の運営を始められるため人気となっているのです。

ただし、居抜き物件購入は不動産の取得であり、M&Aのように経営権や事業の取得ではありませんので、ホテル・旅館の開業にあたっては各種許認可の取得が必要になります。

ホテルや旅館のM&Aでは、売り手であれ買い手であれ、その相場は最も気になることでしょう。そこで、ホテル・旅館の売買相場の調べ方と算定方法を解説します。

1. ホテル・旅館の売買相場を調べる方法
2. ホテル・旅館の売買相場を算定する方法

多くのM&A仲介会社では、自社が担当しているM&A案件のうち公開可能なものについて、インターネットのホームページ上で掲示しています。そのなかには、譲渡希望価額が掲載されている案件もあり、譲渡側の希望額ではありますが1つの目安となるでしょう。

また、同様に成約した案件の概要もホームページ上で公開している場合もあります。ホテル・旅館が含まれているわけではありませんが、掲示されている場合には相場の例として参考になるはずです。

そのほか、M&A案件ではなく不動産物件で元ホテル・旅館が売却リストに掲載されていることもあります。単なる物件価格なのでM&Aの相場とはニュアンスが変わりますが、こちらもインターネットで調べることが可能です。

ホテルや旅館も企業ですから、貸借対照表上の純資産をベースにするなど専門的な計算式を用いた算定を行います。しかし、いずれにしても算定に大きく影響するのは、立地条件、設備、客室数、共有スペースの施設などホテル・旅館そのものの資産価値です。

専門的な算定を行う場合には、M&A仲介会社などの専門家への依頼が必要になります。

全国の中小企業のM&Aに数多く携わっているM&A総合研究所では、企業価値算定の無料サービスを実施しています。M&A総合研究所は、ホテル・旅館のM&Aにも多数の経験を持っておりますので、適切な価額の算定が可能です。

M&Aに豊富な知識と実績があるアドバイザーが対応いたしますので、お気軽にご相談ください。

ホテルや旅館の売買・M&Aを考える具体的な理由は、それぞれのケースで異なりますが、代表的なものは以下の4点です。

1. 経営がうまくいっていない
2. 引退したいと考えている
3. 別の事業を始めたいと考えている
4. 設備投資などのコスト負担がきつい

ホテル・旅館の市場規模は安定的に推移しています。また、大手ビジネスホテルチェーンなどが新規ホテルの建設を積極的に進めており、ホテルの件数も増加中です。ただし、ホテルや旅館1軒当たりの売上は減少傾向にあり、競争は激化しています。

バブル以降の長期的な景気低迷や設備の老朽化などの影響を受けて、中小規模のホテルや旅館の市場規模が縮小しており、老舗といわれる旅館でも経営破綻する事例もあるのです。

さらに、2020（令和2）年に発生した新型コロナウィルス感染拡大問題の影響で、2021（令和3）年5月の時点でも人流抑制策が取られているため、ホテル・旅館業界は大きな打撃を受けています。コロナ禍が原因での廃業が出ているのも実情です。

ホテル・旅館の経営者の場合、一般的な企業よりも長く、その地位を続けている傾向があります。したがって、ホテル・旅館業界の場合、経営者の高齢化はより進行しており、引退時期を迎えている経営者は少なからずいるのが実態です。

前述したとおり、経営者の引退にあたって周囲に適切な後継者が見当たらない場合、廃業を避ける手段としてM&Aによる事業承継が広まってきています。ホテル・旅館の場合、一般の企業よりも特殊である分、手近に後継者が見つかりにくく、M&Aはより有効な手段です。

ホテルや旅館の経営をしていても、何かしらの理由で別の事業を始めたいと考える場合もあるでしょう。しかし、新しい事業を始めるには資金調達が必要です。このような場合、ホテル・旅館を売却すれば、売却益を得られます。

ホテルや旅館は、お客様に快適に過ごしてもらうために客室や浴場、共有スペースなどの設備を整えておく必要があります。補修や作り替えなどの設備投資が定期的に発生し、そのコストは大きなものです。この設備投資負担が重荷となって、売却を考える経営者もいます。

なお、ご参考まで、2020年に発生した新型コロナウィルス感染拡大問題後の状況も踏まえたホテル・旅館業界のM&A動向について、M&A総合研究所アドバイザーによる解説動画を以下に紹介します。

ホテル・旅館を売却する際に、できるだけ高く売るには以下4点がポイントです。1つずつ解説します。

1. 立地条件がよい
2. 強みやアピールポイントがある
3. 広告費をかけずに安定した顧客がいる
4. ホテル・旅館の売却・M&Aの専門家に相談する

ホテル・旅館の状態に付随して立地条件がポイントになる場合があります。ビジネスホテルやシティホテルは、駅の周辺にあると好条件です。また、海や山のレジャーを目的としたホテルや旅館の場合は、海や山までの距離感によって付加価値が生まれます。

売却する予定のホテルや旅館がどのような目的で利用する顧客が多いかによって、立地は異なってきますが、目的に合わせた好立地であることが高値で売却するポイントです。

ホテルや旅館業界は、顧客の獲得競争が激しくなっており、集客が難しくなっている局面を迎えています。そのようななかで売却を検討するのであれば、強みやアピールとなるものを明確にしておくとよいでしょう。

たとえば、食事は地元のブランド肉や無農薬野菜をぜいたくに使っているなどのような特徴が必要です。また、温泉旅館の場合ならば、源泉かけ流しをアピールポイントにするなど、ほかのホテルや旅館にはない魅力を強みとしてアピールする必要があります。

また、客室の素晴らしさや料金プランの工夫なども強みとしてアピールできるポイントになるでしょう。
 

ホテルや旅館は、一定の広告費をかけて集客率を上げることが必要です。しかし、広告は費用がかかり、思った以上の集客につながらない場合もあります。広告費をかけずに安定した顧客がいれば費用も削減でき、収益を得られるのです。

広告費をかけずに安定した顧客がいることはリピーターが多いということであり、それは、口コミやSNSなどによって顧客が集まるきっかけともなります。この要素はホテル・旅館の魅力として十分な価値があり、高値の売却につながるでしょう。

ホテルや旅館の売却を検討していても、どのようにすればよいかわからないという経営者も多いでしょう。そのような場合は、M&Aの専門家に相談するのがおすすめです。

M&Aの専門家はM&A仲介会社や金融機関などに在籍しており、さまざまなM&Aの経験を積んでいます。したがって、適切な売却のアドバイスやサポートが可能です。正式依頼する前に無料相談に応じるM&A仲介会社も多いので、積極的に利用してみましょう。

ホテル・旅館を売買するメリットについて、売却側・買収側それぞれの観点から主要なものを紹介します、

ホテルや旅館を売却する際の主なメリットは以下の3点です。それぞれ解説します。

• ホテル・旅館の名前を残せる
• 従業員の雇用
• 売却益を手にできる

ホテルや旅館の売却の場合、株式譲渡となるケースが多いでしょう。株式譲渡の場合は、株主が変わり経営者が交代することになります。基本的にホテルや旅館の名前が変わることがなく、そのままの名称で運営が続けられるはずです。

ホテル・旅館の売却実施する際に、経営者が気がかりなのは従業員の雇用継続です。ホテル・旅館の売却を実施するときの条件として従業員との雇用契約維持を設定すれば、従業員の雇用を守れます。

また、基本的に買収側もホテル・旅館の運営を継続するにあたって人材は必要ですから、従業員の雇用契約維持は交渉が難しい条件ではありません。

ホテル・旅館の売却を実施した場合、相応の売却益を獲得できます。経営者が引退するのであれば老後資金として、また新たな事業をするのであればその有望な資金としてなど、自由使途の資金を得られるのです。

ホテルや旅館を買収する場合の主なメリットは、以下の2点です。それぞれ解説します。

• インバウンド対応の強化
• 新規顧客・拠点の獲得

近年、国の政策として外国人観光客を呼び込む施策が積極的に取られた結果、インバウンド需要が高まり外国人観光客数とその市場規模は拡大成長中です。

その恩恵をダイレクトに受けるホテル・旅館業界としては、新たなホテル・旅館をM&Aで買収・獲得することは、足元の成長を支える大きな力となります。ただし、2021年5月現在はコロナ禍により海外からの渡航が自粛されているため、復活までの待機中です。

運営中のホテル・旅館を買収することは、そこが持つ顧客を一度に獲得できることを意味します。新規でホテル・旅館を立ち上げることと比較した場合、これは大きなメリットです。

自社が運営しているホテル・旅館と同一エリアのホテル・旅館を買収したのであれば、そのエリアにおける市場シェアをグループとして向上できます。また、別エリアのホテル・旅館を買収したのであれば、新たな拠点を得て新エリア進出の実現となるのです。

現在、M&A総合研究所が取り扱っている数多くのホテル・旅館売却案件のなかから、公開可能な3件を掲示します。

1. 客室露天風呂付温泉旅館
2. 源泉かけ流しがあるビジネスホテル
3. 新幹線停車駅のビジネスホテル

ホテル・旅館のM&Aを行うにあたっては、専門家のサポートは欠かせません。ここでは、ホテル・旅館のM&A相談先となり得る5つの機関の概要を紹介します。

1. 地元の金融機関
2. 地元の公的機関
3. 弁護士・税理士・会計士など
4. マッチングサイト
5. M&A仲介会社

ホテルや旅館のM&A相談先の1つとして、地元の金融機関が挙げられます。金融機関は、お金に関することだけでなく、地元企業のM&Aを扱う部署を設置して、取引企業のM&Aニーズ情報を保有しているケースも多いのです。

また、M&A仲介会社と業務提携している金融機関も多く、ホテルや旅館のM&Aに強いM&A仲介会社を紹介してもらえたりもします。

ホテルや旅館のM&A相談先として、地元の公的機関も利用できます。具体的には、商工会議所や商工会、事業引継ぎ支援センターなどです。事業引継ぎ支援センターは、中小企業庁からの委託事業として都道府県ごとに設置されています。

公的機関は、無料相談できる点がメリットです。ただし、事業引継ぎ支援センターは中小企業の事業承継問題に特化しており、その手段としてM&Aに関する相談も可能ですが、実際にM&Aを実施する場合には、連携しているM&A仲介会社に紹介されることになります。

ホテルや旅館のM&Aは、弁護士や公認会計士、税理士などに相談する方法もあります。ただし、全ての弁護士、公認会計士、税理士がM&Aのサポートを行っているわけではありません。

各士業は、それぞれ法務・財務・会計・税務の専門家ですが、M&Aでは、それ以外の専門的な知識や経験も必要だからです。したがって、弁護士、公認会計士、税理士にM&Aを相談する際は、事前に彼らがM&Aに対応しているかどうか確認してから行いましょう。

相談先とは異なりますが、ホテルや旅館のM&Aを実施する手段として、インターネットのマッチングサイトを利用する方法もあります。マッチングサイトとは、会社を売りたい企業と買いたい企業がサイト上に情報を掲載し、相互に相手先を探せるサービスです。

最近では、M&A仲介会社などにより、多くのマッチングサイトが相次いでサービスを開始しています。ほとんどの場合、基本的に情報登録は無料で行えるので、相場の把握など情報収集の点でも役立つでしょう。

交渉も当事者のみで行えるため、特に売却側は手数料も無料となっているケースが多いのも特徴です。ただし、M&Aの交渉は契約締結など専門的なプロセスが多いので、不安がある場合にはアドバイザーのサポートが得られるサイトがよいでしょう。

全国の中小企業のM&Aに数多く携わっているM&A総合研究所では、マッチングサイト「M&Aプラットフォーム」も運営しています。譲渡側は完全無料のマッチングサイトです。詳細は、以下のリンクよりご覧ください。

ホテルや旅館のM&Aを実施する場合、やはりM&A仲介会社に相談するのが一番のおすすめです。多くのM&A仲介会社は事前相談を無料で実施していますから、M&Aに不慣れな場合でも、丁寧に説明を受けたうえで依頼先選びができます。

また、上述のほかの相談先と比較した場合、M&A仲介会社はM&Aサポート専業ですから、一貫して専門的なアドバイス・サポートを得られる点が特徴です。ホテルや旅館に特化したM&A仲介会社もありますし、規模の大小を問わず相談できることも利点になります。

ホテル・旅館の売買におすすめのM&A仲介会社は、全国の中小企業のM&Aに数多く携わっているM&A総合研究所です。

M&A総合研究所では、ホテル・旅館のM&Aについて豊富な知識と経験を持つアドバイザーが専任となって、相談時からからクロージングまでM&Aを徹底サポートします。

また、通常は10カ月～1年以上かかるとされるM&Aを、最短3カ月でスピード成約する機動力もM&A総合研究所の強みです。

料金体系は、成約するまで完全無料の「完全成功報酬制」となっています（※譲渡企業様のみ。譲受企業様は中間金がかかります）。随時、無料相談を受け付けておりますので、ホテル・旅館のM&Aをご検討の際には、お気軽にお問い合わせください。

2021年5月現在、新型コロナウィルス感染拡大問題により、ホテル・旅館業界は厳しい経営状況が続いています。そのなかで打開策として、M&Aの検討も盛んです。

時間・コストの無駄を避け、ホテル・旅館のM&Aを成功させるには、専門的な知識・経験があるM&A仲介会社に依頼するのが最善といえるでしょう。本記事の概要は、以下のとおりです。

〇ホテル・旅館業の売買動向
　→廃業を考える経営者も多い
　→中国など外国資本によるM&Aが増加傾向
　→カプセルホテル・ペンションの売却・M&Aも増加傾向
　→居抜き物件も不動産として人気が高い

〇ホテル・旅館の売買・M&Aを考える理由
　→経営がうまくいっていない
　→引退したいと考えている
　→別の事業を始めたいと考えている
　→設備投資などのコスト負担がきつい

〇ホテル・旅館売却の際に高値で売る方法
　→立地条件がよい
　→強みやアピールポイントがある
　→広告費をかけずに安定した顧客がいる
　→ホテル・旅館の売買・M&Aの専門家に相談する

〇ホテル・旅館を売却するメリット
　→ホテル・旅館の名前を残せる
　→従業員の雇用
　→売却益を手にできる

〇ホテル・旅館を買収するメリット
　→インバウンド対応の強化
　→新規顧客・拠点の獲得

〇ホテル・旅館の売買・M&Aの相談先
　→地元の金融機関
　→地元の公的機関
　→弁護士・税理士・会計士など
　→マッチングサイト
　→M&A仲介会社