不動産テック業界のM&A・売却・買収事例とは？買う・売る方法、費用の相場を解説

近年、「不動産テック」の言葉を見聞きする機会が増えている状況です。そこで本章では、不動産テック業界の基本情報をまとめてお伝えします。

「不動産×テクノロジー」の略称であり、テクノロジーの力によって不動産に関係する業界課題や従来の商習慣を変えようとする仕組みのことです。

不動産テックの業界でも、買収（例：株式譲渡、事業譲渡など）および合併（新設合併、吸収合併）・資本業務提携・第三者割当増資などを行うM&A事例がしばしばみられます。

このような不動産テックのM&Aを紹介するに際して、以下では不動産テック業界の特徴や動向を詳しくみていきましょう。

ひとことに不動産テック業界といっても、その領域は多岐にわたります。近年の例を挙げると、不動産の仲介・賃貸管理・マーケティングなど、それぞれの分野でテクノロジーを導入し、課題解決につなげる取り組みが行われている状況です。

具体的には、物件情報のポータルサイト・物件マッチングサイト・オンライン査定・VR内覧・IoTなど、不動産テックのサービスは多岐にわたります。

不動産テック業界で活躍する企業も、このような各分野に特化したサービスを中心に事業展開を行っている状況です。

従来の不動産業界では、ITはそれほど活用されていませんでした。他の業界と比較してもIT投資の少なさが目立っており、ITが重要視されていなかったといえます。

一方で、近年は人口の減少などの要因により、さまざまな業界で労働生産性の向上が急務となっており、この傾向は不動産業界も例外ではありません。

現在、労働生産性を向上させるためには、ITの導入によって業務の効率化を図ることが重要です。こうした背景もあり、不動産とテクノロジーを融合した不動産テックが大きく注目されています。

本章では、不動産テック業界を取り巻く環境の情報を4つのトピックに分けて解説します。

2018年、不動産とテクノロジーの融合を促進し、不動産に関する事業や不動産業の健全な発展を図り、国民経済と国民生活の向上・公共の福祉の増進に寄与することを目的として、一般社団法人不動産テック業界が発足しました。

この組織では、不動産テック（不動産×IT）業務に関する調査研究や情報発信、業務の標準化・ルールの確立、従業員育成・指導などを行っています。

そのほか、不動産テック関連の団体が設立されているなど、不動産テック業界の発展を進める動きが活発化してきており、今後の業界強化につながっていくのではないかと、その動向が注目されている状況です。

近年、AI・ロボット技術などの分野に多額の投資を行う大型ファンドが、不動産テック業界の企業に対して積極的な投資を進めている動きが顕著です。

今後も引き続き不動産テック関連の企業に対する大型出資が増えれば、業界全体がますます活性化していくものと考えられます。

最近の不動産テック業界の動向としては、物件マッチングサイト・オンライン査定・VR内覧・IoTなどのサービスの増加も特徴的です。例えば、物件マッチングサイトでは、不動産の仲介サービスをオンラインで実現できます。

また、オンライン査定として、物件の価格査定サービスを提供しているサイトもあります。さらに、バーチャルリアリティー技術を活用して物件の内覧ができるVR内覧、スマートロックなどのIoTも、不動産テックのサービスとして近年注目を集めている状況です。

VR内覧は、直接現地へ行くことなく、好きな時間に物件の内覧ができるサービスです。スマートロックは、スマートフォンで鍵の開け閉めができるサービスを指します。

こうしたサービスが、最近の不動産テック業界ではしばしば話題となっており、このような分野の事業強化や新規参入を図る企業もみられます。

近年、不動産テック活用のさらなる活用を推進するための法改正が進められています。例えば、2018年6月に施行された「民泊新法（住宅宿泊事業法）」では、都道府県知事に届け出を提出することで「民泊サービスの提供」を開始が可能となりました。

これにより、不動産テック関連の1カテゴリーである「スペースシェアリング」の活性化が今後期待されています。

前章で述べたように、不動産テック業界では新たなサービスを導入する企業が増えるなど、業界は活性化してきています。ここでは、不動産テック業界に期待される将来性や展望を解説します。

不動産テックの存在によって、不動産業界では全体的にハードからソフトへの移行が進行すると考えられています。というのは、近年は物を所有するよりも利用することに価値を見出す人が増加しているためです。

例えば、従来はオフィスを所有していた企業が大半だったものの、近年は不動産テック関連サービスの一つである「WeWork」が登場したことにより、オフィスを「所有せずに利用すること」が可能となりました。

WeWorkでは、交流イベント・専用SNSによるコミュニティの創出が重要視されています。このように、今後もオフィス（建物）のハード面よりも、オフィスを利用しながら業務を活性化するためのソフト面が重視されていく見込みです。

不動産業界および不動産テック業界の今後のトレンドとして、「利用券を借りる時代にシフトしていく」ものと推測されています。従来、不動産業界では、住宅・オフィスの賃料から収益を出す「賃料モデル」が主流とされていました。

しかし、現在は不動産テックが登場したことで、「サブスクリプションモデル（サービスの利用料ビジネス）」が普及しつつあります。

住宅に関連する付加価値サービスを月額課金制で提供できるようになったことから、現在は賃料ビジネス以外の方法で利益を出すことも可能です。

今後、日本国内の不動産テックの普及がさらに進むために、不動産情報基盤の整備・充実が進められていくと考えられています。不動産情報基盤とは、物件情報を筆頭とした不動産データベースのことです。

日本には「REINS」の不動産データベースがありますが、「網羅性が欠如している」「インフラ情報などの不動産周辺情報が少ない」など情報網羅性の欠如が指摘されています。

こうした点を改善しないと不動産テックの成長に支障を及ぼすと考えられているため、不動産データベースの早急な改善が不可欠といえる状況です。

不動産テックの登場を受けて、業務支援ツールによるスマートな不動産仲介の実現が見込まれています。業務支援ツールとは、「不動産データベースの情報との連動による契約書の自動作成および電子署名など」のことです。

こうした業務支援ツールが増えて精度が高まれば、不動産仲介業者は案件成約率を高めて、効率的に仲介サービスを提供できるようになると考えられています。

本章では、不動産テックのM&A・買収・売却・譲渡に関する近年の動向を解説します。

最近の不動産テック業界のM&Aは、買収のほか、資本業務提携・第三者割当増資を実施するケースも多いです。

例えば、既存の事業基盤やサービス体制の強化を図るため、第三者割当増資により資金調達を実施するなどの事例があるほか、第三者割当増資による資金調達で新しい事業展開につなげるケースもみられます。

また、買収・資本業務提携でよくみられるのは、不動産業界の各プレイヤーとのM&Aにより事業の強化・拡大などにつなげた事例です。

特に同業者同士のM&Aでは、双方のノウハウや技術を生かす形で、それぞれの事業・サービス体制の強化を図り、需要・ニーズの動向に対応していくケースも多くみられます。

さらに、不動産テック業界のサービスは、VR内覧・IoT関連のみではありません。今後のテクノロジーの発展に伴い、不動産テックのサービスが多様化する可能性が十分にあるのため、企業側はこうした技術やサービスの多様化への対応が必要です。

そのようななか、自社の事業の強化や補強を図るため、同業者などとのM&Aが加速する可能性もあります。

不動産テックのM&A・買収に積極的な企業には、以下のような特徴がみられます。

• 資本力のある異業種企業
• 投資ファンド・金融機関
• 海外の不動産テック企業

不動産テックの市場は成長途上であり、今後ますます発展していくことが予想されます。そのため、不動産テック市場に商機を見出している企業が多く、異業種企業のなかでも特に資本力を豊富に持つ企業がM&Aを用いて新規参入を図っている状況です。

不動産テックのM&A・買収・売却・譲渡を成功させるには、ポイントを押さえて行わなければなりません。ここでは、売却を行うケースと買収を行うケースに分けて、それぞれのポイントを解説します。

売却により高いシナジー効果を創出するには、適切な相手企業に自社の魅力を伝えなくてはなりません。自社の事業やサービスが魅力的であれば、それだけ多くの企業が買収に名乗り出る可能性が高まります。買い手候補が多ければ多いほど、自社に合った相手企業を探しやすくなるのです。

そのため、自社が特化している事業は何か、どのような技術やサービスに強みがあるのかなど、魅力や強みとなる部分を十分にアピールしましょう。今後さらなる発展が予想される不動産テック業界では、新しい技術やサービス体制を取り込むために買収を検討する企業が増える可能性があります。

そうした企業とのM&Aを実現するためにも、売却に際して自社の技術やサービスなどの強みを事前に整理しておきましょう。

特定の事業分野を強化したい場合、その分野に強みのある企業を買収することで、比較的短期間で事業を強化できます。また、買収によって双方の技術やノウハウを生かし、サービス体制などを強化することも可能です。

こうした買収を成功させるには、自社が強化したい事業や分野や新たに参入すべき事業などを整理し、買収する企業を検討することが大切です。これらの点を明確化しておけば自社に合った対象企業を見つけやすくなります。

特に注意すべきポイントは、「目的を明確にすること」「対象企業は丁寧に選ぶこと」です。M&Aを進めるに際して、そもそもM&Aで何を実現したいのかあらかじめ明確にする必要があります。

例えば、不動産テック業界の需要やニーズの動向を見据えたうえで、「特定の事業を強化したい」「特定の事業に新規参入したい」「特定の分野の技術力を強化したい」など、会社によって異なる目的が掲げられます。

目的を事前に整理し、具体的なM&A戦略を立て、適切なスキームを検討したうえでM&Aを進める必要があります。目的がはっきりしていなければ、M&Aを実行しても「思っていたような成果が現れなかった」といった事態に陥りかねません。

こうした事態を防ぐためにも、M&Aの目的は最初に明確化させておきましょう。また、売却や買収を行う以上、対象企業は丁寧に選定しなくてはなりません。対象企業の事業内容や方針などを分析しつつ、自社に合うかどうかを慎重に判断する必要があります。

そして相応しい企業が見つかったら、早めにアプローチを行うことも必要です。アプローチが早ければ早いほど、ほかの企業に先を越されるなどの事態も防げます。

M&Aの手続きを行う際は、M&A仲介会社・M&Aアドバイザリーなどの専門家からサポートを受けることも必要です。この点もM&Aの手続きの注意点として把握しておきましょう。

M&Aでは、法務・税務・財務などの専門知識や、対象企業との交渉力が求められます。これらの手続きを自社のみで行うことは難しいため、専門家のサポートを受けつつ手続きを進めることが大切です。

M&A仲介会社をお探しの場合は、ぜひM&A総合研究所にお任せください。M&A総合研究所には、M&Aに精通したM&Aアドバイザーが在籍しており、親身になって案件をフルサポートいたします。

また、M&A総合研究所の料金体系は、成約するまで完全無料の「完全成功報酬制」です（※譲渡企業様のみ。譲受企業様は中間金がかかります）。無料相談をお受けしておりますので、お気軽にお問い合わせください。

今後M&A事例が多様化する可能性のある不動産テック業界では、一概にM&Aの相場・費用を把握することは不可能です。ただし、事前にある程度の相場の目安を付けておかないと、「予想外に費用がかかってしまった」といった事態になりかねません。

このような事態を防ぐためにも、それぞれの事例をチェックして自社の状況に似た事例を徹底的に分析し、M&Aの相場・費用を把握しておくことが重要です。

具体的には、事例ごとにM&Aの目的・M&Aの当事者となる会社の規模、・対象事業の規模・会社の業績・従業員の数・M&Aのスキームなどをチェックし、自社と似ている事例は特に注目することで、相場・費用の目安を付けておく必要があります。

ここでは、不動産テックのM&A・買収・売却・譲渡の事例を5つ紹介します。

2020年3月、AMBITION（現：アンビション DX ホールディングス）は、ヘッドウォータースと資本業務提携を行うことに合意しています。AMBITIONは、不動産テック企業としてさまざまなソリューションを行っており、プロパティマネジメント事業の管理物件も増やし続けている会社です。

一方、ヘッドウォータースは、AI開発・ロボット開発を行っており、自社内で業務の分析・把握・課題の抽出、AI・IoT・RPAなどデジタル施策に関する業務フローの検討やシステム開発、運用までワンストップの対応をしている会社です。

この提携により、AMBITIONは、両社のノウハウとネットワークを活用することで、効果的なプロモーション機会の創出・課題解決のための幅広いソリューションサービスの提供・企業価値の向上などを見込んでいます。

2018年11月、スペースマーケット（東京都新宿区）と東京建物（本社：東京都中央区）の資本業務提携が発表されました。同時に、XTech Ventures・オプトベンチャーズ・みずほキャピタルなどを引受先とした第三者割当増資も行われています。

スペースマーケットは、スペースの時間貸しプラットフォームの「スペースマーケット」を運営し、時間貸しプラットフォームサービスで日本最大の掲載数を誇る会社です。スペースの類型も幅広く、会議室・住・、イベントスペースなどさまざまなジャンルがあります。

また、東京建物は明治29年に創業され、120年を超える歴史を誇る不動産会社です。東京建物は、近年の不動産に新たに加わった「時間貸し」の概念も踏まえて、不動産市場での新たな選択肢を提供するためにスペースマーケットとの資本業務提携を行います。

スペースマーケット側でも、東京建物のさまざまな事業との連携を行い、不動産開発や運用の多様化を実現する見込みです。

2018年11月、不動産会社向けのマーケティングオートメーションサービス「KASIKA」の開発を手がけるCocoliveは、XTech Ventures・みずほキャピタル・自社の役員と従業員を引受先とする第三者割当増資を行い、総額1億円の資金調達を行ったことを発表しました。

Cocoliveが提供する「KASIKA」は、自社のホームページを閲覧している顧客の行動履歴から、興味の度合いを色で判断できる点に特徴があります。どの顧客に営業するべきかが即座にわかるため、営業経験が浅い人でも効率的な営業活動を行うことが可能です。

この「KASIKA」の利便性をさらに向上させ、工務店や不動産仲介会社などへのサービス提供の加速を実現するため、今回の第三者割当増資が行われています。

2018年10月、GA technologies（本社：東京都港区）は、イタンジ（東京都港区）の完全子会社化を発表しました。イタンジの発行済株式の一部取得と、イタンジを完全子会社とする簡易株式交換によって、同年11月にイタンジの完全子会社化が完了しています。

GA technologiesは、AIを活用した中古不動産のプラットフォーム「Renosy」の開発・運営のほか、不動産を対象とするクラウド・ファンディング・サービス、入居者向け家賃債務保証サービス、不動産用ローン審査システムなどの提供も行っています。

また、イタンジは、不動産仲介会社向けの営業支援クラウドシステムである「ノマドクラウド」、仲介会社と管理会社間のやり取りを自動化する「Cloud ChintAI（クラウドチンタイ）」などのサービス提供を行っている会社です。

GA technologiesがイタンジを完全子会社化したことで、不動産領域における幅広いサービス展開に加えて、双方のノウハウ・技術・顧客基盤などを活用し、新たなサービスの提供を行うとしています。

2018年5月、不動産ファンド向けプラットフォームの開発などを行うJapan REIT（東京都港区、現：Prop Tech plus）は、プロネクサス・ジョーンズ ラング ラサール・三井住友信託銀行を引受先とする第三者割当増資により、総額約4億円の資金調達を実施しました。

この資金調達によって、同じく不動産ファンド向けシステム開発を行うSound-Fの不動産システム開発部門を吸収分割し、不動産ファンド向けシステム開発の事業基盤の強化につなげています。また、割当先の3社とも綿密な連携を行い、新たな不動産テックの事業展開を加速させるとしています。

これまでITがそれほど活用されていなかった不動産業界ですが、現在は不動産とテクノロジーを融合した不動産テックの登場により、さまざまな領域でITの活用が見られます。技術力やサービス体制の強化などを図り、M&Aを行う会社も増えている状況です。

特に不動産テック業界では、今後の需要やニーズの増加・技術の進歩に伴い、サービスが多様化する可能性があります。それに伴い、需要の増加に備えて事業を強化するため、M&Aを検討する企業が今後も増える見込みです。

現在のトレンドとなっている技術・サービスや、今後登場する可能性がある新しい技術・サービス体制も踏まえて、幅広い視点から事業戦略を策定する必要があります。その一環として、M&Aを実行するメリットは非常に大きいでしょう。

不動産テック業界でのM&Aを考える場合は、こうした業界動向を踏まえて、さまざまな事例を分析しつつ検討することが大切です。