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【2019年最新版】マンション管理会社のM&A事例25選!【案件一覧あり】

【2019年最新版】マンション管理会社のM&A事例25選!【案件一覧あり】

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この記事の監修専門家
M&A総合研究所 公認会計士
高谷 俊祐

マンション管理会社のM&A

最初にマンション管理会社の業務内容やM&Aの動向についてお伝えしていきます。

マンション管理会社とは

マンション管理会社とはどのような会社でしょうか?
マンション管理会社とはその名の通りマンションの管理が主な業務です。中でも最も重要な業務が「基幹事務」です。これは管理費、修繕積立金、出納、会計といったものの管理業務であり、他の業者に再委託できないものです。
基幹事務以外にもマンション管理会社にはマンションの各種設備の点検・保全やセキュリティ、防災対策、防災対応、清掃などといった業務があります。
基本的にマンション管理会社はマンションデベロッパーのグループ会社であることが多いですが、独立系のマンション管理会社も存在しています。
 

ビル管理会社とは

マンション管理会社とよく似た業態を持つ業種に「ビル管理会社」があります。
ビル管理会社はその名の通りビルを管理する会社であり、「建築物管理会社」や「ビルメンテナンス会社」ともいわれます。

ビル管理会社の大まかな業務は設備管理や常駐警備、駐車場管理、清掃などマンション管理会社とよく似ているものです。ただ、ビルはマンションと違って特殊な設備を持っていることが多く、管理するものによっては危険物取扱者やボイラー技士、電気工事士、冷凍機械責任者などといった資格を持つ者にしかできないこともあります。そのため、マンション管理会社と比べるとビル管理会社は専門性が高くなる傾向があります。
 

マンション管理会社のM&A動向

マンション管理会社のM&A動向はどうなっているのでしょうか?
マンション管理業界はマンションに居住する人が増えていることから、ニーズが非常に高まっています。また、マンション管理業は管理戸数を増やすことで収益が増加するため、スケールメリットを得ることが重要となります。それらのような理由から、マンション管理会社のM&Aは活発であり、大手が中小規模のマンション管理会社を買収することで事業規模を拡大するケースが多くなっています。

【2019年最新版】マンション管理会社のM&A事例25選!

ここでは実際にあったマンション管理会社のM&A事例を25個お伝えしていきます。

ジェイ・エス・ビー×東京学生ライフ・湘南学生ライフ・ケイエルディ

2019年にジェイ・エス・ビーは東京学生ライフ・湘南学生ライフ・ケイエルディの3社を子会社化しました。
ジェイ・エス・ビーは学生向けの不動産賃貸業を主軸とし、学生向けマンションの管理や総合的なプロデュースを手掛けています。そして買収した3社は学生向けのマンション管理を手掛けています。
ジェイ・エス・ビーはこのM&Aを通じ、各社のノウハウを取り入れることで事業を強化するだけでなく、3社のネットワークを通じて新たな提携先の獲得を目指しています。

香陵住販×KASUMIC

香陵住販は2019年にアパ―トやマンションの管理・斡旋、不動産仲介などを行っているKASUMICを完全子会社化しました。
香陵住販はKASUMICを完全子会社化することにより、事業エリアである茨城県での管理戸数を増加させるだけでなく、自社が手掛けている各事業の強化も実現しています。

アジアゲートホールディングス×東日本不動産

2018年にアジアゲートホールディングスは東北地方を中心に不動産管理や賃貸、商業施設の開発などを手掛けている東日本不動産を買収しました。
アジアゲートホールディングスは東日本不動産を買収することによって事業規模を拡大させるだけでなく、より効率的な運営を実現する体制の構築を実施しています。

APAMAN×プレストサービス

APAMANは「Sharing economy」や「Platform」、「Cloud technology」といった事業を手掛けている会社ですが、2018年にプレストサービスを買収しています。
プレストサービスは不動産賃貸・管理業を営んでいる会社であり、APAMANは自社の事業の強化を実現しています。

ハウスドゥ×京葉ビルド

不動産賃貸・管理などを手掛けるハウスドゥは2018年に千葉県を拠点にしている同業の京葉ビルドを買収しました。これにより、ハウスドゥは地域密着型の経営を実施している京葉ビルドの管理物件やノウハウの取り入れに成功しています。
ハウスドゥは中小規模のマンション管理会社や不動産管理会社を積極的に買収しており、このM&Aもその一環だといえます。

日本社宅サービス×全日総管理

総合施設管理業を手掛けている日本社宅サービスは2017年に全日総管理を買収しました。
全日総管理は不動産管理業務をはじめ、クリーニングやリフォーム、原状回復工事を手掛けている会社であり、日本社宅サービスは相乗効果が期待できる事業をM&Aで買収することでさらなる収益の増加を目指しています。さらに日本社宅サービスは全日総管理の孫会社であるクラシテリノベーションとの業務提携を行うことにより、自社の事業の強化も行っています。

フォーサイド×日本賃貸住宅保証機構

2017年にフォーサイドは日本賃貸住宅保証機構を買収しました。
日本賃貸住宅保証機構は賃貸家賃保証事業を主軸に置きつつ、不動産売買・仲介、そして不動産管理などを行っている会社です。
元々フォーサイドは投資用不動産から賃貸料を得ることで収益をあげていましたが、日本賃貸住宅保証機構とのM&Aを通じ、そのノウハウを取り入れることで不動産事業の拡充を実現しています。

グランディーズ×Dipro

グランディーズは2017年にDiproを買収し、連結子会社にしています。
グランディーズは大分県に拠点を持つ不動産管理・販売会社であり、Diproは福岡県を中心に事業を展開している不動産会社です。グランディーズはDiproを買収することで新たな事業エリアの進出を果たしています。
また、このM&AはDipro創業者が民泊事業を手掛ける別会社へ注力するために行われた一面があり、ノンコア事業の切り離しの一環として行われたものともいえます。

日本ハウズイング×晴耕雨読

日本ハウズイングは2017年に晴耕雨読と会社分割を実施し、マンション管理契約の一部を引き継ぎました。
もともと晴耕雨読は大阪・神戸といった阪神エリアに経営資源を集中することを目的としており、経営資源の分散を防ぐために一部のマンション管理契約の譲渡先を探していました。
一方の日本ハウズイングは管理戸数の拡大によるスケールメリットの獲得を目指しており、このM&Aによってマンション管理業界での競争力を向上させています。

東京建物グループ×西新サービス

2017年に東京建物グループはマンション管理やホテル管理などを手掛けている西新サービスを買収しました。
これによって東京建物グループはスケールメリットを享受し、既存事業が提供するサービスのさらなる品質向上を実現しています。
さらに東京建物グループは中銀インテグレーションを子会社の東京建物アメニティサポートを通じて会社分割を実施し、マンション管理契約の一部を引き継いでいます。

日本アセットマーケティング×アセッツ・パートナーズ

日本アセットマーケティングは不動産運用に関するトータルマネジメントやサポートを行っている会社ですが、2016年にアセッツ・パートナーズを買収しました。アセッツ・パートナーズは不動産の売買や仲介、管理などを行っている不動産会社です。
日本アセットマーケティングはこのM&Aを行うことで、積極的な不動産運用を実現しています。

フィンテックグローバル×石渡住宅サービス

フィンテックグローバルは2016年に石渡住宅サービスを子会社を通じて買収しました。
石渡住宅サービスは神奈川県で数十件の不動産の賃貸業を展開している会社であり、フィンテックグローバルは石渡住宅サービスを買収することで既存の事業の拡大を実現しています。

穴吹ハウジングサービス×イオンディライト

穴吹ハウジングサービスはイオンディライトからマンション管理事業を2016年に会社分割を行い、同事業を承継しました。
イオンディライトはノンコア事業のコストを抑え、コア事業に集中できる体制の構築を経営計画に取り入れており、穴吹ハウジングサービスにマンション管理事業を承継させることでサービスの品質向上を狙っています。
 

日本ハウズイング×PROPELL

これはクロスボーダーM&Aの事例です。
2016年に日本ハウズイングはシンガポールのPROPELLを買収しました。この会社は建築設備を専門としたエンジニアリングやファシリティマネジメントを手掛けています。
日本ハウズイングは他にもベトナムの清掃会社の買収も行っており、これらのM&AをきっかけにASEAN地域への進出を本格化させています。

プレサンスコーポレーション×三立プレコン

2016年にプレサンスコーポレーションは三立プレコンを買収しました。
プレサンスコーポレーションはマンション分譲、マンション管理事業などを手掛けており、三立プレコンはマンションの施工から分譲、管理までを請け負っている会社です。
プレサンスコーポレーションはこのM&Aを通じてお互いのノウハウやコスト削減、情報共有などを行うだけでなく、三立プレコンが拠点としている名古屋をはじめとした東海エリアへの進出を行っています。

長谷工コーポレーション×総合地所

建築関連事業とマンション管理事業を手掛ける長谷工コーポレーションは2015年に総合地所を買収しました。総合地所はマンション管理や不動産ソリューション、マンション分譲、アセットマネジメントなどを手掛けている会社です。
長谷工コーポレーションはこのM&Aを通じ、お互いのノウハウを共有することによって既存のマンション管理事業のさらなる強化に成功しています。

日本ハウズイング×亜細亜綜合防災

2015年に日本ハウズインクは亜細亜綜合防災を買収しました。亜細亜綜合防災は様々な施設や建物の消防設備の点検・工事を手掛けている会社です。
日本ハウズインクは亜細亜綜合防災を買収することによって、防災工事のノウハウを獲得すると共に、防災ニーズに対応できる体制を強化しています。

エムジーホーム×エムジー総合サービス

エムジーホームは2015年にエムジー総合サービスを買収しました。エムジーホームはマンション分譲事業などを手掛けており、エムジー総合サービスはエムジーホームが分譲したマンションの管理事業を手掛けています。
このM&Aを通じ、エムジーホームはエムジー総合サービスと経営統合を行うことにより、より安定的な業績を実現しています。

ビジネス・ワンホールディングス×ピーエムジャパン

ビジネス・ワンホールティングスは2014年にピーエムジャパンを賃貸管理事業を一部買収しました。このM&Aはビジネス・ワンホールディングスのグループ会社であるビジネス・ワン賃貸管理を通して行われています。
このM&Aを行うことによってビジネス・ワンホールディングスはビジネスワン賃貸管理の管理戸数の増加に成功しています。
 

ダイワサービス×大和ネクストライフ

大和ハウス工業の子会社であるダイワサービスと大和ネクストライフは2014年に合併を実施しました(存続会社はダイワサービス)。
不動産管理事業を手掛けるダイワサービスと大和ネクストライフは合併によって経営統合することで、約23万戸に達する管理戸数を抱えることになりました。これにより、マンション管理・ビル管理業界での競争力の向上につなげています。

フージャースホールディングス×エイ・エム・サーティワン

マンション分譲を展開しているフージャースホールディングスは2014年にエイ・エム・サーティワンを買収しました。エイ・エム・サーティワンは仙台市に拠点を持っており、そこで不動産賃貸や不動産管理を手掛けている会社です。
フージャースホールディングスも東北エリアを中心に事業を展開しており、エイ・エム・サーティワンを買収することで東北エリアでの事業の展開を強化し、取引先のネットワークを共有することでシナジー効果を発揮しています。

シノケンアメニティ×マンションライフ

2014年にシノケングループのグループ会社であるシノケンアメニティはマンションライフを買収しました。マンションライフは名古屋を拠点にマンション管理事業を手掛けている会社です。
このM&Aにより、シノケングループはマンション管理事業を手掛けるシノケンアメニティとビル・サービス迦葉と共に名古屋エリアでの事業展開を加速させています。

大京アステージ×大京ライフ

大京の子会社である大京アステージと大京ライフは2014年に合併を実施し、経営統合を行いました。さらに大京アステージの工事事業を子会社の大京建設に会社分割によって承継させています。
これらのM&Aは組織再編の一環で行われたものであり、大京はマンション管理サービスやマンション改修工事事業のノウハウを集約することで、サービスの品質向上を実現しています。

ワールドホールディングス×みくに産業

ワールドホールディングスは2014年にみくに産業を買収しました。みくに産業は総合不動産会社であり、北九州を拠点にしています。
ワールドホールディングスはみくに産業を買収することによって、グループの不動産事業の強化を実現しています。

日本管財×エヌ・ジェイ・ケイホールディングス

マンション管理会社である日本管財は2013年にエヌ・ジェイ・ケイホールディングスを買収して完全子会社化にすることによって、NJKグループとの経営統合を行いました。
これにより、日本管財はNJKグループと経営資源を共有化し、さらなる発展を実現しています。

マンション管理会社のM&Aが行われる理由

マンション管理会社のM&Aが行われる理由には以下のようなものがあります。

1.後継者問題によるM&A

後継者問題を抱えているためにM&Aを行うのはマンション管理会社に限ったことではありません。
昨今は経営者が高齢化しているのに対し、後継者が不在であるため事業承継ができないケースが増加しています。そのような状態に陥っている会社は経営者が引退すれば廃業せざるを得なくなり、従業員の雇用や地域経済に大きな損失を与えるようなことになりかねません。

そのような問題を解決するためにM&Aを駆使し、第三者に経営権を託すことで会社を存続させるケースが増えています。
この事業承継目的のM&Aは日本のM&A件数を増加させている一因であり、とりわけ中小企業のM&Aで多数見られます。

2.競合業者が多く将来性が不安

さきほどもお伝えしましたが、マンション管理業界はニーズが高まっている事もあってが競合業者が多く、生き残りが難しい状況だといえます。加えてデベロッパー系の会社など、他の会社のグループに入っているマンション管理会社は不景気になると切り離されることが多く、競争を勝ち抜くことがより困難になります。
そのような状況を改善するうえでもM&Aで大手の資本の傘下に入り、経営基盤を強化することで生き残りを図るマンション管理会社も多くなっています。

今後もマンション管理業界の競争は激化すると見られており、大手のマンション管理会社も競争で生き残るために積極的なM&Aを実践しています。中小規模のマンション管理会社もM&Aを経営戦略に取り入れるケースもみられており、今後もこの傾向は続くでしょう。

3.時代に即した顧客ニーズへの対応が難しい

マンション管理業界へのニーズが高まっている一方で、そのニーズは多種多様になっています。しかしマンション管理会社がそれぞれのニーズに的確に対応できるかというと、決して簡単な話ではありません。
多様な顧客ニーズに対応するにはそれなりのノウハウや資金力が必要になるため、中小規模のマンション管理会社だと対応が難しくなります。ただ、他の会社にはないサービスを呈示することで差別化することは、マンション管理業界での競争を勝ち抜くうえでも重要なポイントになります。

そこでM&Aを実施することにより、他のマンション管理会社を買収してノウハウを取り入れれば、新たなサービスを提供できる体制を整えることができます。多様なニーズに対応できるようになれば、他のマンション管理会社との差別化もできますし、更なる顧客の取り込みにも期待できます。

4.人材の確保が難しくなってきた

マンション管理会社が抱えている経営課題の一つが「人材の確保」です。
マンション管理会社はその業務の性質上、若手の人材の志望が少なく、新たな人材の確保が難しい傾向にあります。何より経験や知識のある人材をゼロから育成するのは時間もコストもかかります。加えて既存の従業員の高齢化もあり、人材の確保の難易度はより高まっています。

ただ、M&Aであれば人材の確保はやりやすくなります。M&Aで会社を買収すればそのまま人材を引き継げるため、採用や育成の手間が省けます。このような人材不足を解決するためのM&Aはマンション管理会社以外の様々な会社でも行われています。

5.人件費の増加により利益率が低下

さきほどの人材の話にも一部重なることですが、人件費の増加によって利益率が低下することもマンション管理会社がM&Aを行う理由の一つです。
規模が小さいマンション管理会社ほど人件費の負担は大きくなるものであり、それで利益率が低下すれば経営を維持することも難しくなります。
そこでM&Aを実施することにより、経営基盤を強化して増加する人件費に対応できるようにするマンション管理会社も現れています。

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マンション管理会社のM&A案件一覧

ここでは実際にあるマンション管理会社のM&A案件をご紹介します。

千葉県のマンション管理会社の会社譲渡案件

これは千葉県のマンション管理会社の会社譲渡案件です。
この会社は顧客からの評価が高く、今後も好調な業績を達成することが見込まれています。
しかし経営者が高齢であり、引退を控えている一方で後継者不在という問題を抱えています。そのため、事業承継の一環として会社譲渡の希望を出しています。

この案件はさきほどお伝えした事業承継目的のM&Aのケースに該当しているといえます。このような事情を抱えているマンション管理会社がM&Aを行うことが多くなっており、買い手にとっては注目すべき案件だといえます。

北海道の不動産賃貸会社の会社譲渡案件

これは北海道の不動産賃貸会社の会社譲渡案件です。
この会社は北海道のランドマークマンションの物件を所有しており、個人やテナントに貸し出しています。この会社のランドマークマンションは現在満室であるため、安定的な収入が見込めます。

この不動産賃貸会社は連帯保証の解除も希望しています。もちろんこの会社の案件は優良なものだといえますが、連帯保証のようなリスクになり得る要素を抱えている点には注意しておいた方がいいでしょう。
このようなケースの案件はデューデリジェンスを徹底しておくことがおすすめです。
 

まとめ

マンション管理会社は業界内での競争が激しくなっており、またスケールメリットを得やすい業態であることからM&Aを積極的に行える業種だといえます。
M&Aを経営戦略に組み込む大手も多いため、マンション管理業界のM&Aの動向は逐一気を配った方がいいでしょう。

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