不動産管理会社の売却額の相場は？価格の算出方法や売却の注意点を解説！

不動産管理会社とは、物件管理、物件の安定維持と環境保全および改善を主に行う会社のことです。具体的には、家賃回収、原状回復、契約更新などの入居に関する業務から、建物の設備に関するメンテナンスの業務まで多岐に渡ります。

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不動産管理業界は2008（平成20）年に起きた「リーマンショック」後は成長が鈍化したものの、その後、徐々に回復してきました。不動産管理業の中でも代表的な位置付けであるマンション管理費の市場規模は、2017（平成29）年段階で7,200億円超です。

近年では、年間3%前後の成長率でその市場規模が堅調に拡大していますので、8,000億円を超えるのも間もなくと予測されています。

堅実な市場の拡大傾向が見られる不動産管理業界ですが、近年はステークホルダーからの経費削減要求の一方で、顧客からはサービス範囲広範化が求められるなど、板挟み状態にあります。つまり、居住者の需要に応じつつ業務効率化を図れない企業は、淘汰されてしまうかもしれません。

従来、不動産管理業界は中小規模の企業の割合が高い業界でした。しかし、総合的なサービスが求められるようになった不動産管理業において、今後はサービスラインナップを多く持ち、その提供ができる大手企業を軸に業界再編が進んでいくものと考えられます。

不動産管理会社はストックビジネスであるため、大手デベロッパー系列を除いて新規顧客の獲得は容易ではありません。逆にいえば、M&Aによるスケールメリットが効きやすく、コスト効率化と顧客獲得を企図したM&Aが活発に行われてる理由となっています。

さらに、不動産管理業界では、経営者が高齢で事業承継を考えている企業も多く、その中には後継者問題に頭を抱える経営者も少なくありません。このような不動産管理会社の事業承継問題を解決する方法として、M&Aを選択する企業も増加傾向にあります。

不動産管理会社間でのM&Aを想定した場合、買い手側が得られるメリットは、まず、管理戸数を一度に大きく増やせることが挙げられるでしょう。管理戸数が増えれば手数料が増加し、収益拡大に直結します。

地道に営業することでも管理戸数を増やせますが、大きく増やすには時間と手間がかかります。一方、M&Aを活用すれば一度の手続きで大きく管理戸数を増やすことができるため、その効率性は計り知れません。

つまりは、M&Aによって時間を買っていると考えて差し支えないでしょう。そして、手数料増加に比例する分までは費用が増加することはないため、買い手側の損益計算上においても効率化となり、そこに規模の経済が働くことになります。

また、人材補強として、賃貸不動産経営管理士やマンション管理士などの不動産管理業務に関する資格保有者を増やせるのもメリットの1つです。不動産管理会社であれば、必ず専門的知識を有する資格保有者が在籍しています。M&Aを通して有資格者を瞬時に獲得できるのも魅力です。

3つめのメリットとしては、買い手側と売り手側でこれまで異なるサービスを提供していた場合、M&Aを通してそれらが統合されサービスラインナップが拡大されます。双方の従前の顧客に対して、新たな付加価値を提供することになりますから、競争力強化が実現できるのです。

売却を検討している不動産管理会社は、基本的に経営に関する問題を抱えている場合が多いはずです。M&Aによって他社へ不動産管理ビジネスを売却することで、抱えていた多くの問題を解決できるメリットがあります。

例えば、売上減少によって経営不振に陥り、単独での再建が難しい状況であった場合、M&Aを利用すれば事業を存続させることが可能です。大手企業やそのグループ企業へ株式譲渡をしてオーナーが変われば、豊富な資金に支えられて、安定した経営ができるようになります。

また、創業オーナーや経営者が引退を控えているにもかかわらず、事業承継が実施できる後継者がいないような場合、M&Aで会社を売却し、安心できる相手に以後の会社の行く末を託すことも可能です。

さらに、株式譲渡や事業譲渡によってM&Aを行った場合、売り手は資産の換金化により大きな資金を手にできるメリットがあります。売却益は老後の豊富な生活資金とするもよし、まだ若ければ新たな事業資金として用いてもいいでしょう。

M&Aの際にDD（Due Diligence＝デューデリジェンス、買い手会社による売り手会社の精査）を行う場合、買い手は主に以下のポイントを見てくるのが常です。まず、売り手の収益力を過去数年度にわたってチェックします。

売上高だけではなく、原価や管理費などを考慮した収支額が対象です。また、売上を構成する重要な要素である管理契約の継続性という観点から、管理組合と良好な関係にあるか否かも確認される対象事項となります。

M&Aが成約するかどうかは、DDの結果次第といっても過言ではありません。買い手側であれ売り手側であれ、万全の体制でDDに臨む必要があります。

M&Aを進めるうえではDD以外にも専門的な知識・見解が必要となる場面が非常に多いため、M&A仲介会社などの専門家にサポートを依頼するようにしましょう。

M&A総合研究所は主に中小・中堅規模の案件を取り扱うM&A仲介会社です。さまざまな業種で成約実績を有しており、M&Aの経験と知識豊富なアドバイザーによる専任フルサポートを行っています。

料金体系は、成約するまで完全無料の「完全成功報酬制」です。（※譲渡企業様のみ。譲受企業様は中間金がかかります）。無料相談は随時お受けしておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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不動産管理会社のM&Aにおける売買価格は、不動産業界の景気に左右されがちです。しかし、不動産マーケットが活況の2019（令和元）年においては、営業利益+償却費の6~8倍が企業価値評価として標準的な相場で推移しました。

リーマンショックが起こった2008年以降、不動産管理会社の売却相場も年々徐々に回復・上昇し、現在が最も高い水準にあるといえるでしょう。本項では、専門的な内容ながら、企業価値の算出方法について、その概要を紹介します。

M&Aで用いられる企業の価値評価（バリュエーション）の方法には、以下の3種類があります。

• インカムアプローチ（DCF法など）
• コストアプローチ（簿価純資産法、時価純資産法など）
• マーケットアプローチ（市場株価法、類似会社比較法（マルチプル法）など）

M&A仲介会社では、これらの中から複数の方法を駆使し、妥当な（説明可能な）価格範囲を試算してM&Aにおける金額面での意思決定を助けます。以下に、各アプローチ別の概要を掲示します。

動画でも解説しておりますので、ぜひご覧ください。

インカムアプローチは、将来期待される経済的利益（例：営業利益、当期利益など）を、その利益実現に見込まれるリスクなどを考慮した割引率で便宜的に割引くことにより、リスクも考慮されたうえでの企業価値評価を行うものです。

最も代表的な方法は、将来のフリーキャッシュフローを算定して評価する「DCF法（Discounted Cash Flow Method）」と呼ばれるもので、将来期待される利益に、利益指標には反映されない設備投資なども考慮し、将来得られるであろう現金額を簡便的に算出します。

DCF法は、世界の名だたる一流企業のM&Aでも必ず用いられる方法の1つです。また、DCF法以外のインカムアプローチとしては、株主が受け取る配当額から評価する「配当還元法（Dividend Discount Method）」があります。

配当還元法は相続税評価にもよく用いられる方法で、オーナー一族間での事業承継には度々登場する方法です。ただし、割引率の設定など、恣意性の介入余地が高い指標を用いるため、中小企業のM&Aの現場では最終的な意思決定には使われにくいケースが目立ちます。

コストアプローチは、ネットアセット・アプローチなどとも呼ばれ、会社の純資産を基準に企業価値を評価する方法です。コストアプローチには「簿価純資産法」と「時価純資産法」という2つの方法があります。

簿価純資産法とは会計上の純資産額に基づいて評価を行う方法です。一方、時価純資産法（または修正純資産法）は評価対象となる企業または事業の資産・負債のすべてを時価に置き換えて純資産を評価する方法を取ります。

我が国の商慣習や会計基準（J-GAAP）においては、いまだ簿価評価の方が親和性が高いこともあり、簿価純資産法は株式譲渡価格（株式価値）が対象会社の純資産額に近似することを意味するものです。

しかしながら、M&Aのような買い手と売り手が別の思惑で取引している環境下では、しばしば含み損を抱えている資産が表面化しない弱点があります。

マーケットアプローチとは、市場において成立する価格をもとに企業価値を算定する手法です。マーケットアプローチにも具体的な算出方法は複数存在しますが、代表的なものとして、「類似会社比較法」があります。

類似会社比較法は、評価対象企業と類似する上場企業の市場株価や、類似する買収・売却の取引において成立した価格をベースとし、それに一定の倍率（マルチプル）を評価対象企業のPL指標（例：営業利益など）に乗じることによって価値を試算するものです。

マーケットアプローチは比較対象が上場企業になるため、組織や企業規模が相応に整っている企業の価値評価では効力を発揮します。しかし、業歴の浅いベンチャー企業や、少人数で運営している企業では、算定結果にムラが生じやすい弱点があります。

また、盲点になりがちですが、設備投資などのPLに出てこない財務アクションの割合が大きい企業も、同様の結果となる傾向があるようです。ただし、類似する上場企業が見つからない場合は、マーケットアプローチは必然的に採用されません。

それでも、比較対象となる企業がある場合、マーケットアプローチはM&Aの現場では頻繁に使われるため、売り手として戦略的に価格交渉を進めるためには、仮に類似会社比較法で見られた場合などを想定して準備を進める必要があります。

以下の動画で弊社M&Aアドバイザーが計算例を用いてマルチプル法について解説しておりますので、是非ご覧ください。

不動産管理会社のM&Aの現場で最も頻繁に使用される指標の1つとして、EV/EBITDA法があります。これは、以下の2つの指標から成り立っています。

• EV=Enterprise Value=企業価値=株式価値（オーナーの売却額）+有利子負債 （有利子負債に準じるものも含む)–現金預金（換金性が高く換金して事業運営に支障をきたさないものも含む)
• EBITDA=Earnings Before Interest Taxes Depreciation and Amortization=営業利益+（減価・のれん）償却費

わかりやすくいうと、企業を買収したとき、その買収資金を買収先企業のキャッシュベースでの年間利益 (EBITDA) でまかなう場合、何年で回収できるかを示す指標になります。先述の通り、不動産管理会社のM&Aの現場では2019年のマーケット環境を考慮すると6~8倍が一般的です。

つまり、買収した不動産管理会社を6~8年で回収できる事を意味します。例えば、営業利益が4億円、減価償却費が1億円の企業であれば、企業価値ベースでは30~40億円で取引されるケースが多くなるでしょう。

なお、企業価値は「株式価値+有利子負債‐現金預金」に分解されるため、上記の例において、例えば借入が5億円、現預金が2億円あった場合は、実際オーナーに入る金額は27~37億円（税金支払前）になる事を意味します。

EV/EBITDA法は、株式市場に上場している企業の株価をベースに試算を行うため、勢いがあり業績の高い企業をベースに選んで計算を行えば、株価が高いこともありEV/EBITDAは上昇する傾向があります。

不動産管理会社のM&Aにおいては、まず業績が過去から現在まできちんと成長していることと、売上高だけではなく利益指標も合わせて成長していると、高いEV/EBITDA倍率がつくはずです。

それに加えて基本的なことですが、売り手側の将来計画が、成長軌道を描く絵姿（将来EBITDA）として買い手側に魅力を感じてもらえるよう、マネジメントインタビューで大いにアピールすることが非常に重要となります。

また、企業価値が一定の前提において、オーナーの株式売却額（株式価値）を最大化する論点に絞って鑑みると、現金化できる余剰資産はあらかじめ現金化しておくことも一考しておくべきです。

他のM&Aと変わらず基本的な部分になりますが、事業基盤、展開地域、役員や従業員の能力や保有資格（マンション管理士など）、サービスラインナップと各サービスの特徴、秀でたサービスの概要、また管理組合との良好な関係を築けている場合は存分にアピールしましょう。

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不動産管理会社が、売り手側としてM&Aの実施を意思決定し、そのプロセスを開始するまでの準備と開始後の対応には、オーナー経営者・役員・従業員それぞれに相応の負担がかかっていると考えられます。

したがって、例えばM&Aが途中で頓挫してしまうようなことがあった場合、全社の士気が落ちるリスクが非常に高いといわざるを得ません。

また、M&Aのプロセスでどうしても発生するであろう注意事項があります。売却の交渉を外部と始めた場合、当事者間での秘密保持契約があるにもかかわらず、「あの会社は売却しようとしている」という噂がどこからか立ってしまうのです。

それは、M&Aのプロセスそのものに何らかの影響をおよぼしたり、取引先との関係に微妙な影を落とす可能性があります。懸念事項として覚えておきましょう。

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M&Aでのトラブルを避けるためのリスクヘッジとして、やはりM&A仲介会社に相談することをおすすめめします。不動産管理会社同士のM&Aでよく見受けられるのは、同業であり仕事柄、交渉事には慣れているため、自分たちだけでM&Aを進めてしまうことです。

不動産管理会社のM&A実施にあたっては、まず、プロセス開始スケジュールや社内でのプロジェクトメンバーの選定、買い手候補先に配布する売り手側に関する事業概要資料（IM = Information Memorandum）の内容などを取り決めなければなりません。

それらを、専門家であるM&A仲介会社に相談するのは、M&Aを成功させるために重要なことです。また、M&A仲介会社活用の最大の利点は、彼らのネットワークを使って買い手候補に幅広く声掛けできることにあります。

そのことによって複数の会社が関心を寄せ、結果的にオークションのように売却価格が釣り上っていくことも期待できるでしょう。

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業界内の競争激化が予想される不動産管理会社にとって、M&Aは重要な生き残り戦略の1つです。売り手側である場合、不動産管理会社のM&Aでよく使われる指標であるEV/EBITDA法で高く評価されるには、過去の成長実績を買い手候補に訴求することが必要になります。

そして、より高く売却する事を期待して、実績あるM&A仲介会社の起用を実施しましょう。本記事の要点は以下のとおりです。

・マンション管理市場規模
→2017（平成29）年で7,200億円超

・不動産管理会社のM&A動向
→コスト効率化と顧客獲得を企図したM&Aが活発化

・不動産管理会社の企業価値算定法
→インカムアプローチ、コストアプローチ、マーケットアプローチ

・不動産管理会社のM&Aで最も使われる指標
→EV/EBITDA法