不動産テック業界のM&A・事業承継の事例とは？動向や相場を解説

不動産テックとは、不動産×テクノロジーの略であり、その領域は多岐にわたります。近年の例を挙げると、不動産の仲介・賃貸管理・マーケティングなど、それぞれの分野でテクノロジーを導入し、課題解決につなげる取り組みが行われている状況です。

具体的には、物件情報のポータルサイト・物件マッチングサイト・オンライン査定・VR内覧・IoTなど、不動産テックのサービスは多岐にわたります。

本章では、不動産テック業界を取り巻く環境の情報を4つのトピックに分けて解説します。

2018年、不動産とテクノロジーの融合を促進し、不動産に関する事業や不動産業の健全な発展を図り、国民経済と国民生活の向上・公共の福祉の増進に寄与することを目的として、一般社団法人不動産テック業界が発足しました。

この組織では、不動産テック（不動産×IT）業務に関する調査研究や情報発信、業務の標準化・ルールの確立、従業員育成・指導などを行っています。

そのほか、不動産テック関連の団体が設立されているなど、不動産テック業界の発展を進める動きが活発化してきており、今後の業界強化につながっていくのではないかと、その動向が注目されている状況です。

近年、AI・ロボット技術などの分野に多額の投資を行う大型ファンドが、不動産テック業界の企業に対して積極的な投資を進めている動きが顕著です。

今後も引き続き不動産テック関連の企業に対する大型出資が増えれば、業界全体がますます活性化していくものと考えられます。

最近の不動産テック業界の動向としては、物件マッチングサイト・オンライン査定・VR内覧・IoTなどのサービスの増加も特徴的です。例えば、物件マッチングサイトでは、不動産の仲介サービスをオンラインで実現できます。

また、オンライン査定として、物件の価格査定サービスを提供しているサイトもあります。さらに、バーチャルリアリティー技術を活用して物件の内覧ができるVR内覧、スマートロックなどのIoTも、不動産テックのサービスとして近年注目を集めている状況です。

VR内覧は、直接現地へ行くことなく、好きな時間に物件の内覧ができるサービスです。スマートロックは、スマートフォンで鍵の開け閉めができるサービスを指します。

こうしたサービスが、最近の不動産テック業界ではしばしば話題となっており、このような分野の事業強化や新規参入を図る企業もみられます。

近年、不動産テック活用のさらなる活用を推進するための法改正が進められています。例えば、2018年6月に施行された「民泊新法（住宅宿泊事業法）」では、都道府県知事に届け出を提出することで「民泊サービスの提供」を開始が可能となりました。

これにより、不動産テック関連の1カテゴリーである「スペースシェアリング」の活性化が今後期待されています。

前章で述べたように、不動産テック業界では新たなサービスを導入する企業が増えるなど、業界は活性化してきています。ここでは、不動産テック業界に期待される将来性や展望を解説します。

不動産テックの存在によって、不動産業界では全体的にハードからソフトへの移行が進行すると考えられています。というのは、近年は物を所有するよりも利用することに価値を見出す人が増加しているためです。

例えば、従来はオフィスを所有していた企業が大半だったものの、近年は不動産テック関連サービスの一つである「WeWork」が登場したことにより、オフィスを「所有せずに利用すること」が可能となりました。

WeWorkでは、交流イベント・専用SNSによるコミュニティの創出が重要視されています。このように、今後もオフィス（建物）のハード面よりも、オフィスを利用しながら業務を活性化するためのソフト面が重視されていく見込みです。

不動産業界および不動産テック業界の今後のトレンドとして、「利用券を借りる時代にシフトしていく」ものと推測されています。従来、不動産業界では、住宅・オフィスの賃料から収益を出す「賃料モデル」が主流とされていました。

しかし、現在は不動産テックが登場したことで、「サブスクリプションモデル（サービスの利用料ビジネス）」が普及しつつあります。

住宅に関連する付加価値サービスを月額課金制で提供できるようになったことから、現在は賃料ビジネス以外の方法で利益を出すことも可能です。

今後、日本国内の不動産テックの普及がさらに進むために、不動産情報基盤の整備・充実が進められていくと考えられています。不動産情報基盤とは、物件情報を筆頭とした不動産データベースのことです。

日本には「REINS」の不動産データベースがありますが、「網羅性が欠如している」「インフラ情報などの不動産周辺情報が少ない」など情報網羅性の欠如が指摘されています。

こうした点を改善しないと不動産テックの成長に支障を及ぼすと考えられているため、不動産データベースの早急な改善が不可欠といえる状況です。

不動産テックの登場を受けて、業務支援ツールによるスマートな不動産仲介の実現が見込まれています。業務支援ツールとは、「不動産データベースの情報との連動による契約書の自動作成および電子署名など」のことです。

こうした業務支援ツールが増えて精度が高まれば、不動産仲介業者は案件成約率を高めて、効率的に仲介サービスを提供できるようになると考えられています。

本章では、不動産テックのM&A・事業承継に関する近年の動向を解説します。

最近の不動産テック業界のM&A・事業承継では、買収のほか、資本業務提携・第三者割当増資を実施するケースも多いです。

例えば、既存の事業基盤やサービス体制の強化を図るため、第三者割当増資により資金調達を実施するなどの事例があるほか、第三者割当増資による資金調達で新しい事業展開につなげるケースもみられます。

また、買収・資本業務提携でよくみられるのは、不動産業界の各プレイヤーとのM&Aにより事業の強化・拡大などにつなげた事例です。

特に同業者同士のM&A・事業承継では、双方のノウハウや技術を生かす形で、それぞれの事業・サービス体制の強化を図り、需要・ニーズの動向に対応していくケースも多くみられます。

さらに、不動産テック業界のサービスは、VR内覧・IoT関連のみではありません。今後のテクノロジーの発展に伴い、不動産テックのサービスが多様化する可能性が十分にあるため、企業側はこうした技術やサービスの多様化への対応が必要です。

そのようななか、自社の事業の強化や補強を図るため、同業者などとのM&A・事業承継が加速する可能性もあります。

不動産テックのM&A・買収に積極的な企業には、以下のような特徴がみられます。

• 資本力のある異業種企業
• 投資ファンド・金融機関
• 海外の不動産テック企業

不動産テックの市場は成長途上であり、今後ますます発展していくことが予想されます。そのため、不動産テック市場に商機を見出している企業が多く、異業種企業のなかでも特に資本力を豊富に持つ企業がM&Aを用いて新規参入を図っている状況です。

近年における不動産テックのM&A・事業承継の事例をピックアップしてご紹介します。

トーセイは、2024年5月24日の取締役会で、名古屋鉄道との資本業務提携契約を締結することを決定しました。これに伴い、同日、トーセイの筆頭株主である山口誠一郎氏と名古屋鉄道との間で株式譲渡契約も締結されました。

契約内容に基づき、5月30日に山口氏が保有するトーセイの普通株式7,500,100株（議決権割合15.50％）を名古屋鉄道に譲渡し、6月4日に株式譲渡の手続きが完了する予定です。

トーセイは不動産事業を中心に展開し、名古屋鉄道は交通事業や不動産事業などを幅広く手掛けています。

本提携は、トーセイの不動産ソリューション力と名古屋鉄道の中部圏における顧客基盤や提案力を結び付けることで、両社の企業価値をさらに高めることを目的としています。これにより、双方の強みを活かしながら、事業拡大と相乗効果の創出を目指す方針です。

ポートは、2024年5月13日の取締役会において、連結子会社であるドアーズの全株式をニフティライフスタイルに譲渡することを決定しました。

ポートは、人材領域およびエネルギー領域に経営資源を集中させるため、ポートフォリオの見直しを行い、成長事業へ資本を集中的に投資する方針を掲げています。この戦略に基づき、外壁リフォームの成約支援事業を行うドアーズの株式譲渡を決定しました。

ニフティライフスタイルは、不動産テックを中心とした行動支援サービス事業を展開しており、ドアーズとの間に事業シナジーを見込んでいます。

また、インターネット事業に関する知見を持つ同社は、迅速かつ円滑な事業移管を実現できると判断しました。これにより、ニフティライフスタイルはドアーズの外壁リフォーム事業を取り込み、さらなる事業拡大を目指します。

プロパティデータバンクは、2023年5月19日、プロパティデータサイエンスの株式を追加取得し、完全子会社化することを発表しました。

プロパティデータバンクは、不動産テック企業として統合資産管理クラウドサービス「＠プロパティ」の提供を主力事業としています。一方、プロパティデータサイエンスは、出店売上予測サービス「Speed ANSWER」を展開している企業です。

プロパティデータバンクの中期経営計画では、子会社であるプロパティデータサイエンスとプロパティデータテクノスの成長が重要視されていましたが、2023年3月期には計画未達の状況が続いていました。

そのため、プロパティデータサイエンスの経営立て直しを目的に、迅速な経営判断を可能とする完全子会社化を決定しました。このM&Aにより、経営基盤の強化と計画達成に向けた経営戦略の推進を目指します。

2020年3月、AMBITION（現：アンビション DX ホールディングス）は、ヘッドウォータースと資本業務提携を行うことに合意しています。AMBITIONは、不動産テック企業としてさまざまなソリューションを行っており、プロパティマネジメント事業の管理物件も増やし続けている会社です。

一方、ヘッドウォータースは、AI開発・ロボット開発を行っており、自社内で業務の分析・把握・課題の抽出、AI・IoT・RPAなどデジタル施策に関する業務フローの検討やシステム開発、運用までワンストップの対応をしている会社です。

この提携により、AMBITIONは、両社のノウハウとネットワークを活用することで、効果的なプロモーション機会の創出・課題解決のための幅広いソリューションサービスの提供・企業価値の向上などを見込んでいます。

不動産テックのM&A・事業承継を成功させるには、ポイントを押さえて行わなければなりません。ここでは、売却を行うケースと買収を行うケースに分けて、それぞれのポイントを解説します。

売却により高いシナジー効果を創出するには、適切な相手企業に自社の魅力を伝えなくてはなりません。自社の事業やサービスが魅力的であれば、それだけ多くの企業が買収に名乗り出る可能性が高まります。買い手候補が多ければ多いほど、自社に合った相手企業を探しやすくなるのです。

そのため、自社が特化している事業は何か、どのような技術やサービスに強みがあるのかなど、魅力や強みとなる部分を十分にアピールしましょう。今後さらなる発展が予想される不動産テック業界では、新しい技術やサービス体制を取り込むために買収を検討する企業が増える可能性があります。

そうした企業とのM&Aを実現するためにも、売却に際して自社の技術やサービスなどの強みを事前に整理しておきましょう。

特定の事業分野を強化したい場合、その分野に強みのある企業を買収することで、比較的短期間で事業を強化できます。また、買収によって双方の技術やノウハウを生かし、サービス体制などを強化することも可能です。

こうした買収を成功させるには、自社が強化したい事業や分野や新たに参入すべき事業などを整理し、買収する企業を検討することが大切です。これらの点を明確化しておけば自社に合った対象企業を見つけやすくなります。

今後M&A事例が多様化する可能性のある不動産テック業界では、一概にM&Aの相場・費用を把握することは不可能です。ただし、事前にある程度の相場の目安を付けておかないと、「予想外に費用がかかってしまった」といった事態になりかねません。

このような事態を防ぐためにも、それぞれの事例をチェックして自社の状況に似た事例を徹底的に分析し、M&Aの相場・費用を把握しておくことが重要です。

具体的には、事例ごとにM&Aの目的・M&Aの当事者となる会社の規模、・対象事業の規模・会社の業績・従業員の数・M&Aのスキームなどをチェックし、自社と似ている事例は特に注目することで、相場・費用の目安を付けておく必要があります。

特に注意すべきポイントは、「目的を明確にすること」「対象企業は丁寧に選ぶこと」です。M&Aを進めるに際して、そもそもM&Aで何を実現したいのかあらかじめ明確にする必要があります。

例えば、不動産テック業界の需要やニーズの動向を見据えたうえで、「特定の事業を強化したい」「特定の事業に新規参入したい」「特定の分野の技術力を強化したい」など、会社によって異なる目的が掲げられます。

目的を事前に整理し、具体的なM&A戦略を立て、適切なスキームを検討したうえでM&Aを進める必要があります。目的がはっきりしていなければ、M&Aを実行しても「思っていたような成果が現れなかった」といった事態に陥りかねません。

こうした事態を防ぐためにも、M&Aの目的は最初に明確化させておきましょう。また、売却や買収を行う以上、対象企業は丁寧に選定しなくてはなりません。対象企業の事業内容や方針などを分析しつつ、自社に合うかどうかを慎重に判断する必要があります。

そして相応しい企業が見つかったら、早めにアプローチを行うことも必要です。アプローチが早ければ早いほど、ほかの企業に先を越されるなどの事態も防げます。

M&Aの手続きを行う際は、M&A仲介会社・M&Aアドバイザリーなどの専門家からサポートを受けることも必要です。この点もM&Aの手続きの注意点として把握しておきましょう。

M&Aでは、法務・税務・財務などの専門知識や、対象企業との交渉力が求められます。これらの手続きを自社のみで行うことは難しいため、専門家のサポートを受けつつ手続きを進めることが大切です。

M&A仲介会社をお探しの場合は、ぜひM&A総合研究所にお任せください。M&A総合研究所には、M&Aに精通したM&Aアドバイザーが在籍しており、親身になって案件をフルサポートいたします。

また、M&A総合研究所の料金体系は、成約するまで完全無料の「完全成功報酬制」です（※譲渡企業様のみ。譲受企業様は中間金がかかります）。無料相談をお受けしておりますので、お気軽にお問い合わせください。

不動産テックの事業承継・M&A時におすすめの相談先をピックアップしてご紹介します。

近年、金融機関がM&A支援に特化した専門部署を設置する動きが広がっています。特に、投資銀行やメガバンクといった大手金融機関は、ファイナンシャルアドバイザー（FA）としてM&Aのサポートに力を入れており、資金調達や戦略的なアドバイスの提供を通じて、取引を円滑に進める役割を担っています。

これらの金融機関を利用する最大のメリットは、資金調達に関する専門知識や、事業承継時の株式移転に関する問題解決のサポートを受けられる点です。また、専門部署を通じてM&Aに精通した人材と直接繋がることができ、取引の質を高めることができます。

ただし、注意が必要なのは、これら大手金融機関は通常、取引規模が大きいM&A案件を優先するため、中小企業の案件には対応しづらい場合があることです。したがって、支援機関を選ぶ際は、自社の規模や案件内容に合った金融機関を選定することが重要です。

さらに、アドバイザリー報酬が高額になるケースもあるため、契約を結ぶ前に費用についてしっかり確認し、納得した上で依頼することが求められます。

近年、公的機関における事業承継やM&Aの相談体制が大幅に整備されつつあります。

「事業承継・引継ぎ支援センター」は、後継者不足に悩む中小企業を支援するために全国47都道府県に設置された窓口で、各種相談や情報提供、企業間のマッチング支援など、幅広いサポートを無料で提供しています。これにより、地方企業も含めた全国の中小企業が専門的な知見を活かした質の高い支援を受けられる点が大きな強みです。

さらに、個人事業主も支援対象としており、希望に応じてM&A仲介会社や専門家の紹介を受けることも可能です。ただし、民間のM&A仲介会社と比べると、対応のスピードや支援の柔軟性に限界があることがあるため、その点を理解したうえで利用することが重要です。

こうした公的支援機関は、信頼性の高い相談窓口として、事業承継やM&Aを検討する際の選択肢の一つとして活用することができます。

M&A仲介会社は、企業間の売買を総合的にサポートする専門機関です。売却希望の企業と買収希望の企業の双方と契約を結び、交渉の仲介、相手企業の選定、取引の進行管理、企業価値の算定（バリュエーション）、必要書類の作成など、M&Aの全プロセスをサポートします。

仲介会社の主要な役割は、売り手と買い手のニーズを調整し、双方が満足できる条件で合意に至ることです。特に、広範なネットワークを生かして適切な取引先を紹介することで、M&Aの成立率を高めることが得意とされています。経験が少ない企業に対しては、取引の進行における具体的なアドバイスを行い、スムーズなプロセスを実現するための支援を提供します。

一方で、仲介会社によっては、着手金や中間金などの手数料が発生することもあり、コスト面での負担が大きくなるケースもあります。そのため、コストを抑えたい場合は、成功報酬型の報酬体系を採用している仲介会社を選ぶことが有効です。

これまでITがそれほど活用されていなかった不動産業界ですが、現在は不動産とテクノロジーを融合した不動産テックの登場により、さまざまな領域でITの活用が見られます。技術力やサービス体制の強化などを図り、M&A・事業承継を行う会社も増えている状況です。

特に不動産テック業界では、今後の需要やニーズの増加・技術の進歩に伴い、サービスが多様化する可能性があります。それに伴い、需要の増加に備えて事業を強化するため、M&Aを検討する企業が今後も増える見込みです。

現在のトレンドとなっている技術・サービスや、今後登場する可能性がある新しい技術・サービス体制も踏まえて、幅広い視点から事業戦略を策定する必要があります。その一環として、M&A・事業承継を実行するメリットは非常に大きいでしょう。

不動産テック業界でのM&A・事業承継を考える場合は、こうした業界動向を踏まえて、さまざまな事例を分析しつつ検討することが大切です。