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不動産における相続の手続きや売却の際の節税対策をわかりやすく解説

不動産における相続の手続きや売却の際の節税対策をわかりやすく解説

目次

    不動産の相続

    相続の際、被相続人の相続財産の中に不動産が入っていることは珍しくありません。

    ただそのまま受け取ればいい現金と違い、不動産は相続の際に様々な手続きや税金の問題が発生します。

    あらかじめ相続の手続きを知っておくことでスムーズに不動産の相続が実施できます。

    今回は不動産の相続の手続きや売却の際の節税対策、名義変更(相続登記)と書類などについてお伝えしていきます。

    不動産相続の手続きや流れ

    不動産を相続する際には決まった手続きがあり、そのプロセスを踏まえておく必要があります。

    ここでは不動産を相続する際の手続きを順番にお伝えします。

    ①相続の発生と遺言書の確認

    被相続人が亡くなり、相続が発生した際には死亡届を7日以内に役所に届けます。

    その後は被相続人の遺言書を確認します。

    公証証書遺言書の場合は公証役場で検索することができますが、そうでない場合は遺言書がないかしっかり調べておきましょう。

    遺言書があった場合はすぐに開封せず、家庭裁判所や専門家に頼んで検認してもらいます。

    これは遺言書の偽造や複製を防ぐために必要なので必ずやっておきましょう。

    遺言書の確認に関しては事前に被相続人から遺言書の有無を聞いておくようにしておきましょう。

    特別な事情がない限りは事前に遺言書の有無や内容を把握しておいた方が相続がスムーズに進みます。

    ②法定相続人の確定

    続いては法定相続人の確定です。

    たとえ遺言書に特別な記載があっても他の相続人が把握していない法定相続人がいる可能性はあるため、被相続人や相続人が生まれてから死ぬまでの戸籍謄本を確認しておくようにしましょう。

    ケースとしては少ないですが、被相続人が亡くなってから隠し子や疎遠になっている兄弟が見つかることもあるため、入念にチェックしておくことがおすすめです。

    後述する遺産分割協議は法定相続人が全員揃っていなければ協議を終えてもやり直しになってしまうため、このプロセスはとても重要です。

    ③相続財産の確定

    相続財産の確定も法定相続人の確定と合わせて行う必要があるプロセスです。

    不動産も現金など他の相続財産と合わせて確定させます。

    不動産を含めた全ての相続財産は相続税の対象になるため、こちらも被相続人の通帳などを細かく調べておく必要があります。

    ④遺産分割協議(遺言書がない場合)

    遺言書がない場合は法定相続人と相続財産が確定次第、遺産分割協議を行うことになります。

    これは法定相続人同士で遺産をどうやって分配するかを決定する協議です。

    この際、未成年の法定相続人がいる場合は家庭裁判所から特別代理人を選定してもらう必要があります。

    遺産分割協議では遺産をどうやって分配するかを話し合うことになりますが、単純に分配すればいい現金と違い、数値化されていない不動産は少し手間がかかります。

    不動産の分割は主に4つの方法があり、それぞれ以下のようなものがあります。

    1. 現物分割:相続人の1人がそのまま不動産を相続する。
    2. 代償分割:相続人1人が不動産を相続し、他の相続人に相応の金額を支払う。
    3. 共有:複数の相続人が不動産を共有する。
    4. 換価分割:不動産を売却して現金化し、それを相続人で分割する。

    ちなみに遺産分割協議それ自体に法定相続人を全員集める必要はありません。

    しかし後述する遺産分割協議書を作成する際には必ず法定相続人全員の捺印が必要です。

    また、遺産分割協議は何かとトラブルになりがちであり、協議がなかなか進まないケースも少なくありません。

    必要に応じて弁護士のような専門家を招いておくようにしましょう。

    ⑤遺産分割協議書の作成

    遺産分割で法定相続人が納得できる結果に至ったのならば、遺産分割協議書を作成します。

    遺産分割協議書は法的に書式が決められているわけではありませんが、今後も使う書類であるため相続する不動産については正確に記述する必要があります。

    正直素人だけでわからない…という時は司法書士などの専門家に依頼することがおすすめです。

    ⑥相続登記

    遺産分割協議が完了したら相続登記で名義変更を行います。

    相続登記を行う際には相続する不動産の固定資産評価証明書を取得し、遺産分割協議書など必要書類を用意します。

    その後は法務局で相続登記の手続きを行えばOKです。

    ただ、相続登記の際には登録免許税が発生するので注意してください。

    相続登記はそこまで難しくありませんが、法務局は平日にしかやっていないため、仕事でいけないという時は司法書士のような専門家に全て任せてしまうこともできます。

    不動産を相続した時の名義変更(相続登記)と書類

    ここではさきほどお伝えした不動産の名義変更(相続登記)についてより詳しくお伝えします。

    相続における名義変更、すなわち相続登記は不動産の所有権移転の相続版といえます。

    プロセスに関してはさきほどお伝えした通りですが、相続登記にはいくつかの必要書類があります。

    相続登記の必要書類は以下の通りです。

    • 相続する不動産の登記簿謄本
    • 本籍の記載がある被相続人の住民票の除票
    • 被相続人の出生から死亡するまでの戸籍謄本
    • 相続人全員の現在の戸籍謄本
    • 相続する不動産を取得する相続人の住民票
    • 相続する不動産の固定資産評価証明書
    • 相続人全員の印鑑証明書
    • 遺産分割協議書(遺言書がない場合)

    上記の書類を全て揃えることはなかなか大変であり、役所が平日しか運営していないため仕事を休まざるを得ない状況になることが多いです。

    そのため全て自分でやることが難しいため、さきほどお伝えした通り相続登記を司法書士に丸投げしてしまうのもいいでしょう。

    司法書士に任せれば印鑑証明書以外は代行取得してもらえるため、書類をそろえる手間が減ります。

    当然司法書士に依頼するなら報酬は発生しますが、司法書士は弁護士のような専門家と比べて比較的報酬は安いので余裕がある場合なるべく依頼することがおすすめです。

    不動産を相続した場合の税金と計算方法

    さきほどから何度か触れているように、不動産の相続には税金が発生するものです。

    不動産の相続を考える際には把握しておいた方がいいでしょう。

    不動産を相続した際に発生する税金と計算方法は以下の通りです。

    ①相続税

    不動産に限らず、相続の際に必ず発生する税金といえば相続税です。

    まず相続税には基礎控除があり、それを相続財産から差し引きます。

    基礎控除の計算方法は以下の通りです。

    • 3000万円+法定相続人の数×600万円

    基礎控除を差し引いた後は税率を掛け合わせ、さらに控除額を差し引きます。

    相続税は累進課税であり、相続財産の総額に応じて税率が変わります。

    相続税の税率は以下の通りです。


    基礎控除を差し引いた相続財産の総額

    税率

    控除額

    1000万円以下

    10%

    なし

    3000万円以下

    15%

    50万円

    5000万円以下

    20%

    200万円

    1億円以下

    30%

    700万円

    2億円以下

    40%

    1700万円

    3億円以下

    45%

    2700万円

    6億円以下

    50%

    4200万円

    6億円超

    55%

    7,200万円


    上記を踏まえたうえでの相続税の計算方法は以下の通りです。

    • 基礎控除を差し引いた相続財産×税率―控除額

    ご覧になって頂いたように相続税は控除が多いため、相続財産がそこまで大きくなければ相続税が発生する心配はあまりありません。

    もちろん相続税が発生しなければ相続税の申告は不要です。

    ②登録免許税

    登録免許税は相続登記を行った際に発生する税金です。

    不動産の相続登記を行った場合、登録免許税の計算方法は以下の通りです。

    • 固定資産評価額×0.4%

    登録免許税は相続税と比べてそこまで大きな負担にはなりませんが、登記する内容によって税率が変わるので、不動産以外の登記を行う場合は気を付けてください。

    相続した不動産の売却と節税対策

    不動産を相続した際、不動産をさっさと売却するケースも多いです。

    遺産分割協議の換価分割のように売却した方が分割しやすいですし、不動産は固定資産税がかかるため、売却した方が管理の手間が省けると考える人もいます。

    しかし相続した不動産の売却に関しては注意点があり、税金が発生することもあります。

    ここでは相続した不動産の売却について、そしてその際に発生する税金の節税についてお伝えします。

    相続した不動産を売却するとどんな税金が発生する?

    相続した不動産を売却すると下記のような税金が発生します。

    ①所得税と住民税

    不動産を売却して得た利益は譲渡所得として扱われ、そのまま所得税と住民税の対象となります。

    譲渡所得は以下のような形で計算されます。

    • 譲渡価額-取得費用-譲渡費用=譲渡所得

    この計算をして譲渡所得がプラスだった場合は所得税と住民税が発生します。

    この際、気を付けておきたいのが所得税と住民税の税率が不動産の所有期間によって変わるという点です。

    譲渡所得に発生する所得税・住民税の税率は所有期間が5年を超えるか超えないかで以下のように変わります。


    所得名

    所有期間

    所得税の税率

    住民税の税率

    合計税率

    短期譲渡所得

    5年以下

    30%

    9%

    39%

    長期譲渡所得

    5年超

    15%

    5%

    20%


    上記の税率を元に所得税・住民税は計算されます。

    ちなみに不動産を売却した際に発生する所得税は分離課税であり、総合課税になっている給与所得などとは切り離して計算・納税する必要があります。

    ②印紙税

    印紙税は不動産の売却の際に取り交わした売買契約書に発生する税金です。

    こちらは売買契約書に印紙税分の印紙を貼り付けることで納付が完了します。

    印紙税は売却する不動産の契約金額に応じて税額が変わります。

    また2018年3月31日まで交わされた契約に関しては契約金額に応じて税金が軽減されます。

    印紙税の税額の軽減される金額は以下の通りです。


    契約金額

    印紙税額

    軽減される金額

    500万円超、1000万円以下

    1万円

    5000円

    1000万円超、5000万円以下

    2万円

    1万円

    5000万円超、1億円以下

    6万円

    3万円

    1億円超、5億円以下

    10万円

    6万円

    5億円超、10億円以下

    20万円

    16万円

    10億円超、50億円以下

    40万円

    32万円

    50億円超

    60万円

    48万円


    相続した不動産の売却による節税対策

    不動産の売却の際、印紙税を節税することは難しいですが、所得税に関しては有効的な節税対策があります。

    不動産売却の際の所得税の節税対策は2つあります。

    これからそれぞれご紹介しますが、これら2つの節税対策は併用できないため注意してください。

    ①3000万円特別控除

    これは不動産の譲渡所得が3000万円未満だった場合は所得税が課税されないというものです。

    ただし、この特例を使うにはその家に居住している必要があります。

    ところが2019年12月31日までなら住んでいない家でも適用されるため、被相続人が亡くなったすでに誰も住んでいない実家の売却でも適用されます。

    ②取得費加算の特例

    こちらは相続税の申告期限から3年以内に不動産を売却した場合に税金が軽減されるという特例です。

    取得費加算の特例を使うと売却した際の利益から土地や建物に対する相続税を差し引くことができます。

    つまり相続税分の金額が譲渡所得から減らせるというわけです。

    これは相続税を支払ったという人にはなかなか有益な特例だといえます。

    相続不動産の評価

    正直、相続不動産の評価は素人には難しいものです。

    土地の評価に関しては国税庁に載っている路線価や倍率を使った「路線価方式」や「倍率方式」を使えばある程度の評価額を出すことができますが、土地の形状や場所によってさらに補正率をかけたりするため、計算はどんどん難しくなります。

    また建物がある場合は建物そのものの評価も必要になります。

    この際、建物の年数や状態だけでなく、駅までの所要時間や日照、周辺の騒音や眺望などかなり細かい部分まで考慮して評価を行わなければならなくなります。

    そのため不動産全体の評価は素人では難しいものになっています。

    実際に相続不動産の評価をする際には不動産鑑定士や不動産に強い弁護士・税理士といった専門家の力を借りることがおすすめです。

    ただ、相続財産となっている不動産の場合は遺産分割協議での話し合いも加味されるため、一般の不動産評価とはまた違う額になる可能性があります。

    まとめ

    相続における不動産は、相続の手続きが面倒だったり、税金を考慮しなければならないなど、知っておくべきことは多くあります。

    もし不動産の相続の手続きを何も知らないでいると仕事を休んで一週間対応に追われる…なんてこともあるので、なるべく早いうちから知識を身に着けておくことがおすすめです。

    もちろん無理に自分達で解決せずに専門家の協力を借りるのもいいでしょう。

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