家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&Aの動向は？売買方法や相場も解説！

はじめに、家賃保証会社・賃貸管理会社それぞれの概要・手掛ける業務などを見ていきましょう。

家賃保証会社とは、賃貸住宅の契約時に借主に求められる連帯保証人の代行を主な業務とする会社です。つまり、連帯保証人の代行が家賃保証会社の役目で、借主が家賃滞納をすれば貸主の代わりに代位弁済を行います。

家賃保証会社は何らかの事情により連帯保証人を立てられない人にとって非常に便利な存在ですが、最近は連帯保証人の代行よりも、貸主の家賃取り立て代行における業務に関する重要性が上昇している状況です。

家賃保証会社は比較的新しい業態の会社で、リーマン・ショック以降に数が急増しました。昨今でも外国人労働者の増加により家賃保証会社のニーズが高まっているため、家賃保証会社業界に進出する異業種企業が増えています。

賃貸管理会社は「不動産管理会社」とも呼ばれ、マンション・アパート・オフィスビル・商業施設など賃貸物件の管理・運営を主な業務とする会社です。

賃貸管理会社は、その名のとおり賃貸物件の管理をメインの業務としていますが、仲介部署を持っていれば自身で客付けも行えます。

一方、仲介部署を持たない賃貸管理会社は、仲介専門の不動産会社と連携して客付けを行う必要があります。

また、賃貸管理会社は賃貸物件に関する総合的な管理を請け負うため、必要に応じて新たな設備を導入するなど常に一定以上のコストを背負っている点が特徴的です。

不動産管理会社の事業承継については下記の記事で紹介しています。あわせてご覧ください。

家賃保証会社・賃貸管理会社業界を取り巻く環境はどのようになっているのでしょうか。ここでは近年の動向をみていきましょう。

超高齢化や核家族化により、近年は「親族がいない」「親族には頼めない」など連帯保証人がいない高齢の借主も増えています。また、連帯保証人がいても、高齢になってくれば連帯保証人として支払いが難しくなる可能性も高いです。

貸主側はこういった入居者を受け入れるとリスクが大きくなるので、家賃保証会社・賃貸管理会社の需要が高まってきています。

家賃保証会社・賃貸管理会社業界は、サービス面で他社との差別化が行いにくい業界でした。しかし、昨今はAIやIoTを用いたサービスの提供により、差別化に努める会社も存在します。

AIを導入して顧客管理や業務管理を行い、IoTを生かして超高齢化が進む入居者へのサービスを充実させるなど、これからもIT技術を活用するサービスの充実は見込まれるでしょう。

家賃保証会社・賃貸管理会社の需要は、超高齢化、核家族化によって増えています。しかし、それに対する供給は十分とはいえません。

家賃保証会社・賃貸管理会社のトラブルもあり、業界は対策に努めていますが、十分な成果は出ていない状況です。

市場がさらに活性化して規制が整備されると、借主や貸主も安心して家賃保証会社・賃貸管理会社を活用できるでしょう。

この章では、家賃保証会社・賃貸管理会社業界におけるM&Aの動向・現状について見ていきましょう。

近年、経営者の高齢化により、家賃保証会社・賃貸管理会社の売却・譲渡需要は増えています。また、M&Aにより事業の拡大や経済基盤の強化を図るケースも多いですが、賃貸管理会社は買収対象として高い人気を誇っている状況です。

賃貸管理会社の業務は賃貸物件の管理ですが、新築物件を建てて提供するより安定的な収益が見込めるので、景気の変動を受けずに安定的な収益が見込める賃貸管理会社をM&Aで買収するケースが増えています。

事業承継が目的のM&Aも増加している状況です。

家賃保証会社・賃貸管理会社は安定した収益が得やすく他業種への展開が行いやすい事業なので、シナジー効果を見込む他業種からのM&Aによる参入も増えています。

また、事業承継需要から売却・譲渡案件が増加した点も、家賃保証会社・賃貸管理会社へ他業種から参入しやすい理由といえるでしょう。

家賃保証会社・賃貸管理会社業界でIT技術を活用するサービスは、他社との差別化につながります。そのため、IT企業による家賃保証会社・賃貸管理会社の買収や、不動産会社によるIT企業の買収事例も少なくありません。

家賃保証会社・賃貸管理会社のIT化は、伸び代があるため、これからもIT技術を意識したM&Aが増えるでしょう。

中古マンション投資については下記の記事で紹介しています。あわせてご覧ください。

家賃保証会社・賃貸管理会社は、買収を希望されることが多い業種です。そのため、競争率が高くなり、M&A相場は上がる傾向があります。

家賃保証会社・賃貸管理会社は契約戸数が多いほど収益安定性が高く、収益の見とおしも立てやすくなるので、買収側はやや割高なのれん代（買収時のプレミアム価格）を乗せてでも求めるケースが少なくありません。

その結果、家賃保証会社・賃貸管理会社の平均的なM&A相場は高くなります。

この章では、家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&A事例を見ていきましょう。

1. ヒューリック×リソー教育
2. 香陵住販によるKASUMIC
3. ラクーンホールディングス×ALEMO
4. GA technologies×リーガル賃貸保証
5. アジアゲートホールディングス×東日本不動産
6. APAMAN×プレストサービス
7. フォーサイド×日本賃貸住宅保証機構
8. 西部ガス×エストラスト
9. 日本アセットマーケティング×アセッツ・パートナーズ
10. AMBITION×VALOR
11. タカラレーベン×住宅情報館
12. ビジネス・ワンホールディングス×ピーエムジャパン

それぞれの事例からポイントをつかみ、自社のM&A戦略策定に役立ててください。

2020年9月、ヒューリックとリソー教育は資本業務提携契約を結びました。リソー教育はヒューリックの発行する普通株式5％分を23億7,700万円で得て、ヒューリックは、リソー教育の取締役会長が有するリソー教育の株式5%相当分を得ています。

リソー教育は、学習塾「TOMAS」などの運営や幼児教育事業「伸芽会」などを手掛け、ヒューリックは、不動産の所有・賃貸・売買・仲介業務を行う会社です。

この資本業務提携と同時に、上記2社にコナミスポーツを加えた3社による、教育事業の新サービス・施設開発を目的とした業務提携契約が発表されました。ヒューリックは、不動産関連事業で培ったノウハウを生かし、新事業分野に進出する見込みです。

一般にM&Aといえば、買収や会社合併などがイメージされますが、資本の移動を伴う資本業務提携も、広義のM&Aです。

2019年3月、香陵住販は、KASUMICを、株式譲渡により子会社としました。取得価額は3億1,300万円です。

香陵住販は、賃貸管理・賃貸仲介などを手掛け、KASUMICは、茨城県で不動産の仲介・管理などを行っています。

これにより、香陵住販は茨城県での管理戸数を拡げ、KASUMICとの不動産事業におけるシナジー効果を得ることを見込みます。

2018年12月、ラクーンホールディングスは、家賃保証会社のALEMOを買収しました。

買収側のラクーンホールディングスは事業者向けのEC事業やフィナンシャル事業を手掛けるほか、事業者向けの家賃保証事業も行っています。売却側のALEMOは、個人向け居住物件を対象とする家賃保証会社です。

本件M&Aにより、ラクーンホールディングスは、ニーズが高まっている家賃保証事業の拡充だけでなく、事業者向け・個人向けの家賃保証事業へ進出しています。

また、ラクーンホールディングスの持つ企業与信ノウハウ・IT技術とALEMOのノウハウを組み合わせて、事業者向け・個人向けの家賃保証双方に対応できるサービスの提供も図ります。

2018年11月、GA technologiesは、リーガル賃貸保証を株式譲渡により完全子会社としました。譲渡価額は1億5,000万円です。

GA technologiesは、中古不動産のプラットフォームを手掛け、リーガル賃貸保証は、家賃保証会社です。

これにより、GA technologiesはリーガル賃貸保証が持つデータをベースとして、AIを用いたプラットフォームの構築を進めています。リーガル賃貸保証は2020年5月より、商号をRENOSY ASSET MANAGEMENTに変えました。

この事例は、M&Aが不成立となったケースです。

2018年10月、アジアゲートホールディングスは、東日本不動産と株式譲渡の基本合意に至りました。アジアゲートホールディングスは、不動産関連事業を幅広く手掛け、東日本不動産は、主に東北で賃貸管理事業などを行っている会社です。

アジアゲートホールディングスは東日本不動産の人材やノウハウを得ることが目的でしたが、最終的な交渉がうまくいかず、株式譲渡契約は2018年12月に中止となっています。

2018年5月、APAMANは子会社のApaman Propertyをつうじ、プレストサービスを株式譲渡により子会社としました。取得価額は公表されていません。

両社とも、賃貸管理会社です。これにより、APAMANは収益をより安定させ、事業範囲を拡げることを狙っています。

2017年6月、フォーサイドは、日本賃貸住宅保証機構を株式譲渡によって買収しました。取得した株式数は全体の40%で、取得価額は4億100万円になります。

フォーサイドは、IT分野で幅広い事業を行い、日本賃貸住宅保証機構は賃貸保証会社です。これにより、フォーサイドは、収益構造を安定させることと多角化を狙います。

2017年2月、西部ガスは、エストラストをTOB（株式公開買付）によって子会社としました。

西部ガスはガス事業以外の事業範囲拡大を促進しており、福岡県に建築会社や不動産販売会社・賃貸管理会社などを子会社に持ち、エストラストは不動産販売会社です。

これにより、西部ガスは、山口県にあるエストラストの賃貸事業・管理事業を得て、事業エリアを拡げています。

2016年12月、日本アセットマーケティングは、アセッツ・パートナーズを株式譲渡により完全子会社としました。取得価額は100万円です。

両社ともに、不動産賃貸・管理業などを手掛けています。これにより、日本アセットマーケティングは、事業チャンスを迅速に捉えることを見込んでいます。

2015年6月、AMBITIONは、VALORを、株式譲渡により買収しました。取得価額は、公表されていません。VALORは、神奈川県の賃貸管理会社です。

これにより、AMBITIONは、神奈川県に事業エリアを拡げ、VALORとノウハウを共有して生じるシナジー効果を得ました。

2015年1月、分譲マンションデベロッパーであるタカラレーベンは、不動産開発や管理を手掛ける愛媛県の住宅情報館を買収しました。住宅情報館は社名を「タカラレーベン西日本」に改めて、連結子会社として運営されます。

本件M&Aの目的は、賃貸管理会社である住宅情報館の持つ2,200件もの賃貸物件承継による安定的な収益の獲得および、地方都市への進出における足掛かりを作ることです。実際にタカラレーベンは、本件M&A後に西日本への進出を加速させました。

2014年4月、ビジネス・ワンホールディングスは子会社のビジネス・ワン賃貸管理をつうじて、ピーエムジャパンにおける賃貸管理会社事業の一部を事業譲渡により譲受しました。譲渡価額は1億8,000万円です。ビジネス・ワン賃貸管理は、賃貸管理会社になります。

ビジネス・ワンホールディングスは、事業の拡大と収益の安定化を狙いましたが、事業譲渡後、ピーエムジャパンの賃貸管理物件オーナーに対する送金資金の回収遅延が生じ、訴訟に発展しました。

2017年5月、福岡地方裁判所で、ピーエムジャパンは8,192万5,060円と利子の支払いといった判決を受けています。

M&Aでは多種多様なメリットが期待できます。本章では家賃保証会社・賃貸管理会社業界のメリットに焦点を絞り、譲渡側・買収側それぞれの立場に分けて順番に見ていきましょう。

M&Aに成功して大手企業の資本傘下に入れば、経営基盤を強化できます。

家賃保証会社・賃貸管理会社の中には、想定していたよりも収益を上げられず、資金繰りに苦しむ会社も少なくありません。特に賃貸管理会社は賃貸物件の総合的な管理・運営を行う必要があるため、多くのコストがかかります。

また、仲介部署を持っていなければ、顧客を増やせずに収益が減少するでしょう。こうした事態を防ぐためにも、M&Aによる経営基盤の強化は有効的な戦略です。加えて、M&Aは事業承継を実践するうえでも役立ちます。

最近は中小企業が後継者不在の状況に陥っているケースが続出し、経営者の引退と同時に廃業に追い込まれる会社も多く見られますが、M&Aはこうした事態を解決するうえでも有効的な方法です。

M&Aでは買い手となる第三者に経営権を委託できるため、周囲に後継者としてふさわしい人材がいなくても会社を存続させられます。これにより、事業・顧客・従業員などの維持が可能です。経営者は、売却利益の獲得に伴い、引退後の生活資金確保も期待できます。

最近は、異業種企業が家賃保証会社・賃貸管理会社業界への進出を目的にM&Aを行うケースが多く見られます。そもそも賃貸管理会社は安定的な収益を得やすいため、非常に人気のある事業です。

そのほか、M&Aによる買収では、家賃保証会社・賃貸管理会社業界への進出時に必要な新規事業の立ち上げ・設備や従業員の確保・ノウハウ吸収などの手間を大幅に省略できます。賃貸管理会社を買収すれば、不動産に関する知識や資格を持った人材の獲得も可能です。

家賃保証会社も賃貸管理会社も、不動産に関する知識や資格を持った人材が必要不可欠な業態なので、人材の確保は非常に重要ですが、これを成し遂げるうえでもM&Aは役立ちます。

家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&Aではさまざまなメリットが期待できるものの、その一方でデメリットも少なからず存在するため双方を把握しましょう。本章では、M&Aのデメリットについて、譲渡側・買収側それぞれの立場に分けて順番に取り上げます。

家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&Aにおける譲渡側のデメリットは、主に以下のとおりです。

• 買い手が見つかるとは限らない
• 希望の条件で売却できるとは限らない
• 取引先・顧客・従業員に反発されるおそれがある
• 経営に関する権限が縮小する
• 企業文化・風土の変更により従業員のモチベーションが下がる

上記のデメリットは、主にM&Aにおけるマッチングの失敗により発生する可能性が高いです。マッチングを成功させてスムーズにM&A手続きを済ませるためにも、専門家からサポートを得ると良いでしょう。

家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&Aにおける買収側のデメリットは、主に以下のとおりです。

• 従業員同士の摩擦により離職が発生するおそれがある
• 企業統合に多くの時間と費用がかかる
• 売却側において重大なリスクが発覚する
• 期待していたシナジー効果が得られるとは限らない
• のれんの減損リスクが生じる
• 希望条件を満たす売り手が見つかるとは限らない

上記のデメリットは、主にM&Aにおけるマッチングおよび企業統合（PMI）プロセスの失敗により発生するおそれがあります。これらのプロセスをスムーズに成功させるためにも、譲渡側と同様にM&Aの専門家からサポートを得ることが大切です。

家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&Aにおける譲渡側の注意点は、主に以下のとおりです。

• 強み・アピールポイントを洗い出しておく
• 高い地域性や取引先・顧客リストを抱えておく
• M&Aの専門家に相談する

上記のポイントを押さえて実践すれば、M&Aによる譲渡の成功確率を高められます。一方で、家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&Aにおける買収側は、以下の点に注意しましょう。

• デューデリジェンス（買収監査）を徹底する
• 企業統合プロセスを丁寧に構築する
• M&Aの専門家に相談する

譲渡側であれ買収側であれ、家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&Aでは専門的に高度なプロセスの遂行が求められます。経営者のみで進めていくことは非常に困難であるため、M&A仲介会社などの専門家にサポートを依頼すると良いでしょう。

M&Aを成功させるためには、専門家のサポートを受けることがおすすめです。M&A仲介会社などの専門家に相談・依頼すれば、複雑なM&Aプロセスの代行・サポートを受けられます。

仲介会社選びにお悩みの場合は、ぜひM&A総合研究所にお任せください。M&A総合研究所では知識・経験の豊富なアドバイザーが、培ってきたノウハウや経験を生かして案件をフルサポートいたします。

料金体系は、成約するまで完全無料の「完全成功報酬制」です。（※譲渡企業様のみ。譲受企業様は中間金がかかります。）

無料相談を行っておりますので、家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&Aをご検討の際は、どうぞお気軽にお問い合わせください。

家賃保証会社も賃貸管理会社も高いニーズを持っているので、今後も業界への進出を図る企業は増えると考えられます。しかし、いずれの会社も専門知識が必要で一定以上の顧客を確保しなければならず、新規事業の立ち上げは簡単ではありません。

そこで、M&Aの利用が注目されているのです。本記事の要点は、下記です。

・家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&Aのメリット
→経営基盤の強化（譲渡側）、家賃保証会社・賃貸管理会社業界への進出（買収側）など

・家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&Aのデメリット
→買い手が見つかるとは限らない（譲渡側）、従業員同士の摩擦により離職が発生するおそれがある（買収側）など

・家賃保証会社・賃貸管理会社業界のM&Aにおける注意点
→強みやアピールポイントを洗い出しておく（譲渡側）、デューデリジェンスを徹底する（買収側）など