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2019年7月16日公開
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中古マンション投資とは?仕組みやメリット・デメリット、注意点について解説

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この記事の監修専門家
M&A総合研究所 公認会計士
高谷 俊祐

中古マンション投資は、家賃収入や売却益を目的として、中古マンションに投資することを意味します。安定した収入を積み重ねていくために、不動産投資の仕組みも踏まえて中古マンション投資の特徴を知り、様々な事例を分析しておくことが大切です。

目次
  1. 中古マンション投資とは
  2. 中古マンション投資の仕組み
  3. 中古マンション投資のメリット・デメリット
  4. 中古マンション投資の注意点
  5. 中古マンション投資の成功事例・失敗事例
  6. まとめ

中古マンション投資とは

中古マンション投資とは、中古マンションを購入し、その運用や売却によって収益を得る投資手法のことをいいます。例えば購入した中古マンションを賃貸し、家賃収入を得るといったケースがあります。また、中古マンションを安く買って高く売ることができれば、その差額分が収益となります。中古マンション投資は、こうした収益を目的に行われるのです。

さて、中古マンション投資は不動産投資の一つでもあります。以下、不動産投資の意味も踏まえ、中古マンション投資の特徴について整理しておきます。

不動産投資とは

不動産投資とは、賃料収入や売却益を目的に不動産に投資することを表します。投資する不動産には、ワンルームマンション、戸建て住宅などがあり、もちろん中古マンションも投資対象に含まれます。

このような不動産投資ですが、一般的には賃料収入を得る目的で行われるケースが多いと言えます。例えばマンションを購入して貸し出し、入居者から家賃収入を得るなどのケースは、一般的にイメージしやすいかと思います。入居者さえいれば安定した収入が期待できるため、家賃収入を狙って不動産投資を検討する方は多いです。

一方で、購入した不動産を購入時より高い価格で売却し、その差益(売却益)を得るケースもあります。簡単に言えば、安く購入して高く売るということですが、場合によっては一度に多額の収益を出すことも可能です。ただし、売却益を狙うには、高く売るタイミングの見極めなど、高度な専門知識も求められます。また、不動産は一般的に価値が下落しやすいので、売却益を狙いにくいという側面もあります。

中古マンション投資を検討する際にも、こうした不動産投資の特徴はしっかりとおさえておきましょう。

中古マンション投資が選ばれる理由

不動産投資の中でも、中古マンションへの投資を検討する方は多く見られます。中古マンションはすでに何年か運用されている不動産であり、家賃収入や資産価値が比較的安定しているからです。中古マンションは、新築マンションよりも運用実績が長いです。その分、ある程度の家賃収入の実績があるため、投資対象として考えると安心感は高いでしょう。

もちろん、新築マンションは最新設備などに強みがあるので、一般的にはある程度の入居率と家賃収入を期待できます。ただ、実績という側面を見ると、やはり中古マンションの方が安定しており、投資する立場としても安心感が違います。また、中古マンションは資産価値も比較的安定しており、新築マンションに比べると価値の下落率はあまり目立ちません。

先ほども触れましたが、不動産は一般的に価値が下落しやすく、これはマンションも例外ではありません。ただ、中古マンションと新築マンションを比較すると、中古マンションは資産価値の下落があまり目立たないという点に特徴があります。特に築15年から20年程度を過ぎている中古マンションであれば、資産価値の下落率も緩やかになります。

このような中古マンション投資の特徴を見ると、中古マンション投資は安心感や安定性が大きな魅力となるわけです。そのため、特に不動産投資の初心者の方など、中古マンション投資を検討する方は多いです。

中古マンション投資の仕組み

次に、中古マンション投資の具体的な仕組みをご紹介していきます。中古マンション投資は不動産投資の一つとなるので、先ほどご紹介した不動産投資の基本的な仕組みも踏まえ、整理しておきます。

家賃収入

中古マンションを購入して賃貸し、家賃収入を得るという投資手法になります。こちらは一般的にもイメージしやすい手法かと思います。このような収入は「インカムゲイン」と呼ばれます。

インカムゲインとは、資産の保有によって安定的に得ることができる収入のことを指します。中古マンションの場合であれば、中古マンションという資産を保有していることで家賃収入を得ることができるので、家賃収入はインカムゲインに含まれるわけです。

また、インカムゲインは、安定的・継続的な収入となることに特徴があります。中古マンションの場合も、入居者さえいれば安定的・継続的な家賃収入が期待できます。

売却益

次に、売却益について考えてみましょう。売却益というのは、ある物を購入した価格より高い価格で売却したときの、その差益のことをいいます。中古マンションの場合であれば、中古マンションを安く購入して高く売ることができれば、その差額分が売却益となります。このような差益のことを「キャピタルゲイン」といいます。

キャピタルゲインは、保有している資産を売却することによって得られる差益のことを指します。中古マンションの場合も、保有している中古マンションを売却して差益が出れば、その利益はキャピタルゲインとなります。

インカムゲインを狙うかキャピタルゲインを狙うか

先ほど少しご紹介しましたが、不動産投資では一般的には賃料収入(インカムゲイン)を狙うケースが多いと言えます。これは中古マンション投資も例外ではなく、中古マンションを賃貸して家賃収入(インカムゲイン)を狙う場合が多いです。この理由について、インカムゲインとキャピタルゲインの違いも踏まえて整理してみましょう。

一度に大きな利益を得たい場合は、確かにキャピタルゲインの方にメリットがあります。というのも、キャピタルゲインは売却益となるので、適切なタイミングさえ把握できれば、一度の売買で多くの利益を期待できるのです。高く売れるタイミングを見極める必要はありますが、その見極めさえできれば短期間で大きなリターンを期待できるというわけです。

ただし、不動産はどうしても価値が下がりやすいので、築年数が経過すればするほど、高い値段での売却は困難になります。中古マンションの場合、資産価値の下落率は徐々に緩やかになりますが、それでも価値が下がりやすいという側面は否めません。

また、キャピタルゲインの場合、そもそも売却のタイミングを狙うこと自体が難しくなります。タイミングの見極めには高度な専門知識が求められ、市場動向にも精通していなければなりません。初心者の方だけでなく、ある程度投資の経験がある方でも、最適な売却のタイミングを見極めることは難しいのです。

こうした側面を踏まえると、不動産投資においてはインカムゲイン(賃料収入)を狙った方がリスクは低くなります。これは中古マンション投資でも同じです。インカムゲインは、キャピタルゲインのように一度に大きな利益を得られるわけではありません。ただ、安定的・継続的な収入はある程度期待できるので、コツコツと収益を積み重ねていくことは可能です。

また、キャピタルゲインを狙う場合のような高度な専門知識が求められるわけではなく、初心者の方でも始めやすいです。一定の入居者さえ維持できれば、比較的低いリスクで安定した収入が期待できるので、一般的な不動産投資ではやはりインカムゲイン(賃料収入)を目的とするケースが多いのです。もちろん中古マンション投資も例外ではありません。

中古マンション投資のメリット・デメリット

さて、ここまでご紹介したポイントも踏まえつつ、中古マンション投資のメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

中古マンション投資のメリット

中古マンションは、やはり家賃収入や資産価値が比較的安定しているという点が大きなメリットです。また、築15年から20年程度を過ぎていれば、資産価値の下落率も徐々に緩やかになります。よほどのことがない限り、家賃収入がいきなり下がることはなく、資産価値が完全にゼロになることもありません。

売却益を狙うことはハードルが高いと言えますが、家賃収入であれば初心者の方でも狙いやすく、入居者さえ確保できれば安定的・継続的な収入を期待できます。また、中古マンションは新築マンションよりも利回りが高い傾向があります。そのため、投資に対するリターンとしては高くなりやすいです。さらに、新築マンションより安く購入できるので、投資を始める際のハードルは低く、初心者の方でも始めやすくなります。

中古マンション投資のデメリット

新築マンションと比べると、やはり設備面などで劣るため、場合によっては入居者がなかなか集まらない可能性もあります。もっとも、中古マンション・新築マンションに関係なく、入居者は立地条件などにも左右されるので、設備面で劣るから人気が出ないというわけでもありません。立地条件やマンションの状態によっては、新築マンションより人気が出るケースも十分に考えられます。

ただ、設備などで劣る部分があるということは、デメリットとして改めて知っておく必要があるでしょう。また、新築マンションより価格が安いので、購入しやすくなりますが、その分物件選びには十分に注意しなくてはなりません。購入しやすいということは、適切でない物件を選んでしまうというリスクも増えるのです。

中古マンション投資の注意点

上記で述べたように、とにかく物件選びには十分な注意が必要です。これは不動産投資全体に言えることでもありますが、物件選びで失敗すると不動産投資の成功は期待できません。特に中古マンションは購入しやすい分、十分な検討をせずに購入してしまったというケースも見られます。こうした事態は絶対に避けなくてはなりません。

また、これも不動産投資全体に言えることですが、不動産投資は空室リスクや事故物件リスク、融資に関するリスクなど、一定のリスクは存在します。空室が増えれば家賃収入は下がり、事故物件になってしまえば入居者が減る可能性もあるのです。また、融資を受けて購入すれば、返済期間中の金利上昇などもリスクにつながります。

こうした不動産投資ならではのリスクにも注意する必要があります。

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中古マンション投資の成功事例・失敗事例

ここまでご紹介した内容も踏まえ、中古マンション投資で成功するケースと失敗するケースについて、事例からポイントを整理しておきます。まずは代表的な失敗事例から整理し、そのポイントも踏まえ、成功事例についてご紹介します。

中古マンション投資の失敗事例

物件の選定で失敗したケース

先ほども述べた通り、物件の選定は非常に重要です。そのため、物件の選定ミスは、中古マンション投資の失敗事例の代表例でもあります。例えば、立地条件が悪かった、利回りが良くても入居者が集まらなかったなど、物件の選定ミスには様々な理由があります。

高い金利で借り入れをしてしまったケース

借入先を十分に検討せず、高い金利で借り入れをしてしまうと、返済が滞るおそれがあります。せっかく中古マンション投資を行っても、かえって損失が発生してしまうことになりかねません。

管理会社の選定で失敗したケース

管理会社がきちんと業務をしてくれなければ、物件の管理から入居者の確保まで、様々な側面で問題が発生します。物件の管理ができていなければ、内部の清掃や設備の修繕などが十分に行われず、入居者が離れる原因になります。また、管理会社が入居者の確保に積極的でなければ、空室リスクも増えます。

中古マンション投資の成功事例

中古マンション投資で成功するためには、上記でご紹介したような失敗事例を踏まえ、そうならないように事前の準備が必要です。中古マンション投資の成功事例を見ても、物件選びがしっかりしていること、無理のない範囲で融資を受けていること、信頼できる管理会社を選んでいることなど、上記でご紹介した失敗事例の逆になっているケースが多いです。

そして、これらの成功ポイントは、事前に十分な検討を重ねたかどうかにかかっています。物件も借入先も管理会社も、ただ何となく選んではいけません。中古マンション投資は確かに初心者の方でも始めやすいですが、だからといって事前の準備を怠っていいわけではありません。投資を始めやすくても、成功するには事前にある程度の準備が必要になるのです。

まとめ

中古マンション投資は、家賃収入や売却益を目的として、中古マンションに投資することを意味します。ただ、他の不動産投資と同様に、一般的には家賃収入を狙うケースが多いと言えます。

また、家賃収入や資産価値が比較的安定していることや、新築マンションより安く購入できるなどの特徴があるため、特に初心者の方でも始めやすい投資手法となります。ただし、中古マンション投資で利益を出すためには、物件の選定、借入先や管理会社の選定はしっかりと考えなくてはなりません。

安定した収入を積み重ねていくためには、これらの点を踏まえて事前に十分な検討を重ねておく必要があります。そのためにも、不動産投資の仕組みも踏まえて中古マンション投資の特徴を知り、様々な事例を分析しておくことが大切です。

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