中古マンション投資とは?仕組みやメリット・デメリット、注意点について解説

中古マンション投資は、家賃収入や売却益を目的として、中古マンションに投資することを意味します。安定した収入を積み重ねていくために、不動産投資の仕組みも踏まえて中古マンション投資の特徴を知り、様々な事例を分析しておくことが大切です。

資金調達

2020年2月17日更新

目次
  1. 中古マンション投資とは
  2. 中古マンション投資の仕組み
  3. 中古マンション投資のメリット・デメリット
  4. 中古マンション投資の注意点
  5. 中古マンション投資の成功事例・失敗事例
  6. まとめ

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中古マンション投資とは

中古マンション投資とは、中古マンションを購入し、その運用や売却によって収益を得る投資手法のことをいいます。例えば購入した中古マンションを賃貸し、家賃収入を得るといったケースがあります。また、中古マンションを安く買って高く売ることができれば、その差額分が収益となります。

中古マンション投資は、こうした収益を目的に行われるのです。さて、中古マンション投資は不動産投資の一つでもあります。以下、不動産投資の意味も踏まえ、中古マンション投資の特徴について整理しておきます。

不動産投資とは

不動産投資とは、賃料収入や売却益を目的に不動産に投資することを表します。投資する不動産には、ワンルームマンション、戸建て住宅などがあり、もちろん中古マンションも投資対象に含まれます。

このような不動産投資ですが、一般的には賃料収入を得る目的で行われるケースが多いと言えます。例えばマンションを購入して貸し出し、入居者から家賃収入を得るなどのケースは、一般的にイメージしやすいかと思います。

入居者さえいれば安定した収入が期待できるため、家賃収入を狙って不動産投資を検討する方は多いです。一方で、購入した不動産を購入時より高い価格で売却し、その差益(売却益)を得るケースもあります。

簡単に言えば、安く購入して高く売るということですが、場合によっては一度に多額の収益を出すことも可能です。ただし、売却益を狙うには、高く売るタイミングの見極めなど、高度な専門知識も求められます。

また、不動産は一般的に価値が下落しやすいので、売却益を狙いにくいという側面もあります。中古マンション投資を検討する際にも、こうした不動産投資の特徴はしっかりとおさえておきましょう。

中古マンション投資が選ばれる理由

不動産投資の中でも、中古マンションへの投資を検討する方は多く見られます。中古マンションは、新築マンションよりも運用実績が長い分、家賃収入の実績が見込めるため、投資対象として考えると安心感は高いでしょう。

もちろん、新築マンションは最新設備などに強みがあるので、一般的にはある程度の入居率と家賃収入を期待できます。ただ、実績という側面を見ると、やはり中古マンションの方が安定しており、投資する立場としても安心感が違います。

また、中古マンションは資産価値も比較的安定しており、新築マンションに比べると価値の下落率はあまり目立ちません。先ほども触れましたが、不動産は一般的に価値が下落しやすく、これはマンションも例外ではありません。

中古マンションと新築マンションを比較すると、中古マンションは資産価値の下落があまり目立たないという点に特徴があります。特に築15年から20年程度を過ぎている中古マンションであれば、資産価値の下落率も緩やかになります。

このような中古マンション投資の特徴を見ると、中古マンション投資は安心感や安定性が大きな魅力となるわけです。そのため、特に不動産投資の初心者の方など、中古マンション投資を検討する方は多いです。

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不動産における相続の手続きや売却の際の節税対策をわかりやすく解説

中古マンション投資の仕組み

次に、中古マンション投資の具体的な仕組みをご紹介していきます。

投資の仕組み

ここではまず、投資利益別に投資の仕組みを紹介していきます。

家賃収入

中古マンション投資は、購入した中古マンションを賃貸に出し、家賃収入を得るという投資手法になります。こちらは一般的にイメージしやすい手法かと思います。このような収入は「インカムゲイン」と呼ばれます。

インカムゲインとは、資産の保有によって安定的に得ることができる収入のことを指します。中古マンションの場合であれば、中古マンションという資産を保有していることで家賃収入を得ることができるので、家賃収入はインカムゲインに含まれるわけです。

また、インカムゲインは、安定的・継続的な収入となる特徴があります。中古マンションの場合も、入居者さえいれば安定的・継続的な家賃収入が期待できます。

売却益

次に、売却益について考えてみましょう。売却益というのは、物件を購入した価格より高い価格で売却したときの差益のことをいいます。中古マンションの場合であれば、中古マンションを安く購入して高く売ることができれば、その差額分が売却益となります。

このような差益のことを「キャピタルゲイン」といいます。キャピタルゲインは、保有している資産を売却することによって得られる差益を指します。中古マンションの場合も、保有している中古マンションを売却して差益が出れば、その利益はキャピタルゲインとなります。

インカムゲインを狙うかキャピタルゲインを狙うか

先ほど少しご紹介しましたが、不動産投資では一般的には賃料収入(インカムゲイン)を狙うケースが多いと言えます。これは中古マンション投資も例外ではなく、中古マンションを賃貸して家賃収入(インカムゲイン)を狙う場合が多いです。

この理由について、インカムゲインとキャピタルゲインの違いも踏まえて整理してみましょう。一度に大きな利益を得たい場合は、確かにキャピタルゲインの方にメリットがあります。

というのも、キャピタルゲインは売却益となるので、適切なタイミングさえ把握できれば、一度の売買で多くの利益を期待できるのです。高く売れるタイミングを見極める必要はありますが、その見極めさえできれば短期間で大きなリターンを期待できるというわけです。

ただし、不動産はどうしても価値が下がりやすいので、築年数が経過すればするほど、高い値段での売却は困難になります。中古マンションの場合、資産価値の下落率は徐々に緩やかになりますが、それでも価値が下がりやすいという側面は否めません。

また、キャピタルゲインの場合、そもそも売却のタイミングを狙うこと自体が難しくなります。タイミングの見極めには高度な専門知識が求められ、市場動向にも精通していなければなりません。

そのため初心者の方だけでなく、ある程度投資の経験がある方でも、最適な売却のタイミングを見極めることは難しいのです。こうした側面を踏まえると、不動産投資においてはインカムゲイン(賃料収入)を狙った方がリスクは低くなります。

これは中古マンション投資でも同じです。インカムゲインは、キャピタルゲインのように一度に大きな利益を得られるわけではありません。ただ、安定的・継続的な収入はある程度期待できるので、コツコツと収益を積み重ねていくことは可能です。

またインカムゲインは、キャピタルゲインのような高度な専門知識が求められるわけではなく、初心者の方でも始めやすいでしょう。

一定の入居者さえ維持できれば、比較的低いリスクで安定した収入が期待できるので、一般的な不動産投資では、やはりインカムゲイン(賃料収入)を目的とするケースが多いのです。もちろん中古マンション投資も例外ではありません。

中古マンション投資のメリット・デメリット

さて、ここまでご紹介したポイントも踏まえつつ、中古マンション投資のメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資のメリットとはどんなものがあるのでしょうか。新築マンションより安く購入できるので、投資を始める際のハードルは低く、初心者の方でも始めやすいでしょう。

利回りが高め

中古マンション投資は、新築に比べて利回りが高いということが大きなメリットでしょう。売却益を狙うことはハードルが高くなりますが、家賃収入であれば初心者の方でも狙いやすく、入居者さえ確保できれば安定的・継続的な収入を期待できます。

比較的築年数の経っていない中古マンションであれば、家賃設定を高くすることも可能です。家賃収入を多く得られることができれば、高い利回りで運用していとも可能です。利回りが高いことで、投資した分がきちんと戻ってくるため、投資先としては比較的安定しているでしょう。

価格が安く購入しやすい

中古マンションの場合は購入価格が安く設定されているため、投資しやすいのがメリットです。立地やエリアによっても異なってきますが新築マンションは数千万円かかるため、不動産投資をスタートさせるハードルは高くなります。

一方中古マンション投資の場合、ハードルは新築よりも低くなり、ある程度の資金があれば、複数の不動産を所有することも可能となります。投資を始める際のハードルは低く、初心者の方でも始めやすくなります。

資産となる

マンション投資は収益を生むものであり、資産にもなります。資産として中古マンション投資として収益を上げるだけではなく、いざという時には売却して、お金にすることもできます。

中古マンション投資は運営から売却まで選択肢の幅は広くあります。そして相続もできるため、子供に資産を残したい人にもおすすめです。

中古マンション投資のデメリット

中古マンション投資は、物件を購入して終わりではありません。購入後も安定した運用をしていかなければなりません。運用するにあたり、中古マンション特有のデメリットをご紹介します。中古特有のリスクを事前に把握することで、購入後の対策も取りやすくなるでしょう。

空室のリスク

新築マンションと比べ中古マンションは設備面などが劣るため、入居者がなかなか決まらないケースがあります。もっとも、中古や新築に関係なく、入居者によっては立地条件などにも左右されます。そのため立地条件やマンションの管理状態によっては、空室リスクを避けられるでしょう。

空室が発生してしまうと、家賃収入が入りません。しかしローンの支払いなどは、それとは関係なく支払いが発生します。空室期間が長くなればなるほど、経済的な負担は増加します。

また中古マンションの場合、入居者が転居した後に次の入居者が決まらないというケースもしばしばあります。例えば近隣に新築のマンションが建設されたり、家賃の安いマンションがあったりした場合、入居を希望する人がそちらを選んでしまう可能性があるのです。

家賃が下落しやすい

中古マンションの場合、入居者を確保するためには家賃の価格設定が重要な要素になります。周辺に多くのマンションが建っている競合の激しい場所によっては、家賃を下げてでも入居者を募る必要があるかもしれません。

また入居者が長年居住している場合は、比較的高い家賃で当時は契約していたかもしれませんが、退去後は同様の価格での契約が難しくなるケースもあります。築年数とともに家賃の相場も下がる傾向がありますので、居住期間が長いほど次の家賃の下げ幅が大きくなる可能性があるでしょう。
 

売却時に損をする可能性がある

マンションは、一般的に築年数によって価格が下がっていきます。購入した時の価格よりも、5年後、10年後には不動産価格が大幅に下落してしまい、売却時に損をしてしまう可能性もあります。

また家賃収入で収益が上がっていたとしても、売却の段階で損をしてしまっては今までのインカムゲインが無駄になってしまう可能性があります。

自然災害・火災のリスク

日本は自然災害の多い国です。地震や台風などによって建物が損傷する可能性があります。特に中古マンションの場合は、1981年に制定された「新耐震基準」を満たしていない可能性があり注意が必要です。また、マンションの管理状態によっては、火災のリスクも高くなります。

修繕費用がかかる

中古マンションは、設備も劣化しているため修繕が必要となる場合が多くあります。設置しているエアコンの故障、トイレや浴室などの経年劣化による故障などが予想されます。そのため中古マンション投資は、突発的な修理費用が発生するリスクがあります。

また共有設備の不具合が発生する可能性があります。駐車場やエントランス、外部階段、エレベーターなど大掛かりな工事になった場合は、多額の修繕費が必要になるかもしれません。

点検やメンテナンスなど管理体制をしっかり行うことによって、設備の状態は大きく変わってきます。また既存の設備そのものが古い場合は、近隣の物件の主流に倣って、新しい設備に交換する必要が出てくるかもしれません。

マンションの管理が難しい場合は、「不動産会社」や「管理会社」に管理を委託することもおすすめします。委託する場合は費用がかかりますが、中古マンションなら購入価格が安いためその分管理費に回すことがが可能です。

※関連記事

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中古マンション投資の注意点

上記で述べたように、とにかく物件選びには十分な注意が必要です。物件選びで失敗すると不動産投資の成功は期待できません。特に中古マンションは購入しやすい分、十分な検討をせずに購入してしまったというケースも見られます。こうした事態は絶対に避けなくてはなりません。

また、これも新築、中古に限らず不動産投資全体に言えることですが、一定のリスクは存在します。空室が増えれば家賃収入は下がり、事故物件になってしまえば入居者が減る可能性もあるのです。また、融資を受けて購入すれば、返済期間中の金利上昇などもリスクにつながります。

他にも中古マンション投資などで不動産を活用した事業継承を活用する方法も、将来のことを考えて今から対処しておいた方が良いでしょう。

不動産の事業継承などのM&Aを検討する際には、専門家のアドバイスを受けることがベストです。ただ、身近にM&Aに詳しい専門家がいないことも少なくありません。もしも専門家に心当たりがない場合は、M&A総合研究所にご相談ください。

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中古マンション投資の成功事例・失敗事例

ここまでご紹介した内容も踏まえ、中古マンション投資で成功するケースと失敗するケースについて、事例からポイントを整理しておきます。まずは代表的な失敗事例から整理し、そのポイントも踏まえ、成功事例についてご紹介します。

中古マンション投資の失敗事例

物件の選定で失敗したケース

物件の選定ミスは、中古マンション投資の失敗事例の代表例でもあります。例えば立地条件が悪かった、利回りが良くても入居者が集まらなかったなど、物件の選定ミスには様々な理由があります。

高い金利で借り入れをしてしまったケース

借入先を十分に検討せず、高い金利で借り入れをしてしまうと、返済が滞るおそれがあります。せっかく中古マンション投資を行っても、かえって損失が発生してしまうことになりかねません。

また、空室状態が続いたり入居者からの家賃の滞納などがあるとかなりの損失になっていまいます。結果として資産運用に失敗してしまうことにもなります。

管理会社の選定で失敗したケース

不動産投資で重要な一つとして、物件の管理があります。所有する物件の管理は、管理会社に任せることがほとんどです。管理会社選びは投資を成功させるうえでも大切です。

物件の管理から入居者の確保まで、様々な側面で問題が発生します。物件の管理ができていなければ、内部の清掃や設備の修繕などが十分に行われず、入居者が離れる原因になります。また、管理会社が入居者の確保に積極的でなければ、空室リスクも増えてしまうのです。

中古マンション投資の成功事例

住宅ローンを組まずに現金で購入し成功したケース

築浅のワンルームマンションを住宅ローンを組まず、現金で購入したケースです。家賃収入は、そのまま自分の貯金になり、管理費などの経費を差し引いても貯蓄ができます。

家賃収入をもとに2件目のマンション投資の頭金に活用、3件目はローンを組んで毎月プラスの収支が出るように計画を立てています。

パートナー選びで成功したケース

中古のワンルームマンションで収益を得るために、頭金を支払ってワンルームマンションを購入しオーナーライフがスタートしました。基本的に投資会社に販売から管理まで一貫してお願いしているため、オーナーとしての手間はそれほどかかりません。

また不動産の知識がない初心者の方にとっては、何よりも安心感につながります。不動産投資をするうえでは、やはりパートナー選びが重要となります。

※関連記事

不動産投資リスクとは?金利変動、借り入れ、家賃下落等、リスク11選をご紹介

まとめ

中古マンション投資は、家賃収入や売却益を目的として、中古マンションに投資することを意味します。ただ、他の不動産投資と同様に、一般的には家賃収入を狙うケースが多いと言えます。

また、家賃収入や資産価値が比較的安定していることや、新築マンションより安く購入できるなどの特徴があるため、特に初心者の方でも始めやすい投資手法となります。ただし、中古マンション投資で利益を出すためには、物件の選定、借入先や管理会社の選定はしっかりと考えなくてはなりません。

安定した収入を積み重ねていくためには、これらの点を踏まえて事前に十分な検討を重ねておく必要があります。そのためにも、不動産投資の仕組みも踏まえて中古マンション投資の特徴を知り、様々な事例を分析しておくことが大切です。

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