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不動産投資リスクとは?金利変動、借り入れ、家賃下落等、リスク11選をご紹介

不動産投資リスクとは?金利変動、借り入れ、家賃下落等、リスク11選をご紹介

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この記事の監修専門家
M&A総合研究所 公認会計士
高谷 俊祐

不動産投資のリスクとは?

家賃収入や売却益を目的とした不動産投資は、メリットもありますがリスクもあります。 以下、不動産投資における代表的なリスクをご紹介します。

金利変動のリスク

不動産投資は最初に不動産を購入します。 融資を受けて不動産を購入した場合、一般的にその返済期間は長期に渡ります。 そのため、返済期間中の市場金利の動向について、あらかじめ十分に検討しておく必要があります。 特に変動金利の場合、金利が少し変わるだけで返済額に大きな影響を及ぼすことになります。 金利が上昇すれば、それだけリスクが高まるということです。 以下、固定金利と変動金利に分け、特徴やリスクについて整理しておきます。

固定金利

返済期間中、ずっと金利が変わらないものを、固定金利といいます。 文字通り「固定」された金利を意味し、借り入れ時から完済まで金利が変わらないという特徴があります。 つまり、景気などの影響を受けることなく、ずっと金利が同じということになります。 例えば、返済期間中に市場の金利が上昇したとしても、固定金利による返済額には影響がありません。 そのため、返済計画を立てやすいという大きなメリットがあります。 一方で、固定金利の場合、借り入れ時の金利は若干高くなります。 そのため、市場金利が低い状態で推移すれば、どうしても割高になります。 市場金利の影響を受けないというのは、市場金利が上昇しても金利は変わらないというメリットと、市場金利が低くなればかえって割高になるというデメリットの両方があるのです。 ただ、市場金利の影響を受けない以上、リスクは低くなります。

変動金利

変動金利の場合、返済期間中に市場の金利と連動し、金利の見直しが行われます。 固定金利と異なり、変動金利は文字通り「変動」する金利を意味します。 変動金利は、金融情勢・市場の影響を直に受けることが大きな特徴です。 返済期間中に市場金利が大幅に上昇すれば、それだけ金利も上がり、返済額も増えることになります。 そのため、返済計画が立てにくいというデメリットがあります。 一方で、市場金利が低い状態で推移していれば、それだけ得をすることになります。 また、固定金利と比較すると、借り入れ時の金利は低くなります。 ただし、金利が徐々に上がっていく可能性があれば、それだけリスクは高まります。 そのため、将来的な金利上昇リスクについてはある程度覚悟する必要があり、リスクを回避する方法を考えなくてはなりません。

借り入れのリスク

上記でご紹介した金利変動のリスクも踏まえ、借り入れ全般におけるリスクについて整理しておきましょう。
不動産投資は最初に不動産を購入するため、そもそも投資に必要な金額が大きくなります。
これは、株式投資やFXなどと比較するとわかりやすいでしょう。
資金がなくても融資によって不動産投資を開始できますが、多額の返済になることを意識する必要があります。
そのうえで、融資や金利について検討することになります。
先ほど述べたような固定金利と変動金利のメリット・デメリットを把握し、市場金利の動向も踏まえつつ、最適な方法を考える必要があります。
また、不動産投資の場合、購入した不動産を自分で使用するわけではありません。
そのため、融資を受ける場合、住宅ローンではなく不動産投資ローンとなります。
そして、不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高いという特徴があります。
住宅ローンよりも貸付金額が多いことや、家賃収入が入らない場合のリスクもあるため、不動産投資ローンの金利はどうしても高くなります。
このように、借り入れに関するリスクについても事前に把握しておくことが大切です。

空室リスク

不動産投資は、必ずしも家賃収入が入るとは限りません。
全て空室になってしまえば、当然家賃収入は入らなくなります。 また、一部が空室になった場合でも、当初予定していた家賃収入が見込めない場合もあります。 そして、家賃収入が思うように入らなければ、融資の返済に影響を及ぼします。 空室リスクは、新築物件・中古物件のいずれにも共通するリスクです。 最新設備を備えた新築物件でも、エリアによっては入居者が集まりにくい場合もあります。 また、中古物件の場合は、設備や経年劣化などが原因で入居者が集まりにくいケースも見られます。 このように、立地条件や設備面などを踏まえ、なるべく空室リスクが減る形で検討する必要があります。

家賃滞納のリスク

入居者がいても、家賃を滞納される可能性もあります。
この場合も、予定していた家賃が見込まれず、融資の返済に影響を及ぼすおそれがあります。 入居者が家賃を滞納したからといって、すぐに退去させられるわけではありません。 また、自分で取り立てに行った場合、トラブルに発展する可能性は非常に高いです。 そのため、家賃回収も含めて管理会社に管理を依頼するなど、事前の対策が必要になります。 もちろん、入居前の審査をしっかり行うことも大切です。

家賃下落のリスク

一定の年数が経過すると、建物の家賃は下落する傾向が見られます。
当初設定した家賃のままで運用できるわけではありません。 経年劣化によって家賃が下落することも、あらかじめリスクとして把握しておく必要があります。 また、家賃の設定は、周辺の賃貸物件や家賃相場も踏まえて検討しなくてはなりません。 その際に、当初予定していた家賃から下がる場合があります。 例えば、エリアによっては賃貸物件が非常に多く集まる場合もあるでしょう。 こうしたエリアで入居者を集めるには、ある程度家賃を低く設定する必要があります。 このように、周りの状況に影響されて家賃が下落するリスクもあります。

事故物件リスク

不動産投資として購入した物件が、「事故物件」になってしまう場合もあります。
事故物件は、何らかの理由で住みたくないと思われてしまう物件のことを指します。 事故物件は正確な定義があるわけではありませんが、一般的には、物件の建物内・敷地内で起こった自殺、殺人、死亡事故、不審死などが原因で、入居者が死亡してしまった物件を指します。 一方で、病死などの自然死は、事故物件の原因に含まないケースが多いです。 入居者が病気によって建物内で亡くなっても、一般的に「住みたくない」とまでは思われないからです。 事故物件は、心理的に住みたくないと思われる物件という特徴があり、「心理的瑕疵物件」と呼ばれることもあります。 例えば、物件の備考欄に「心理的瑕疵あり」などと書かれている場合が、これに該当します。 こうした瑕疵物件は、一定の場合に告知をする必要があります。 ただ、告知義務について明確な規定があるわけではないので、判例に照らして判断することになります。 そのため、判断が難しいケースも多く見られます。 また、事故物件に該当してしまうと、不動産としての価値も下がってしまいます。 きちんと告知したとしても、やはり入居者は集まりにくくなるでしょう。 この点も、不動産投資のリスクとして知っておく必要があります。

不動産の価値が下落するリスク

不動産投資は、家賃収入だけでなく売却益を目的とすることも可能です。
これは、安く買って高く売ることで、購入価格と売却価格の差益を狙うことを意味します。 こうした差益を「キャピタルゲイン」といいます。 一方で、資産の保有によって安定的に受け取る収入を「インカムゲイン」といいます。 不動産投資であれば、家賃収入がインカムゲインに該当します。 さて、キャピタルゲインを得るには、対象となる資産の価値が上昇する必要があります。 不動産投資でも、対象となる不動産の価値が上昇してこそ、キャピタルゲインを得ることができるのです。 しかし、不動産は価値が下落するケースも多いです。 先ほどご紹介した空室リスクや事故物件リスクなどは、まさに不動産の価値が下落する要因となります。 そのため、一般的には売却益よりも家賃収入を目的として不動産投資を行うケースが多いです。 以下、不動産の価値が下落するリスクについて整理しておきます。

築年数の経過による価値の下落

築年数の経過は、不動産の価値の下落として比較的イメージしやすいでしょう。
新築の建物が必ずしも良いというわけではありませんが、築年数が経過すると修繕箇所が発生することも事実です。 その結果、不動産としての価値はどうしても下がってしまいます。 また、新築建物に比べると、設備面ではどうしても劣ります。 入居希望者が最新設備を重視するのであれば、新築建物の方に魅力を感じるでしょう。 結果として、入居者が集まりにくい原因にもなります。 また、建物が古くなって修繕箇所が増えれば、それだけランニングコストもかかります。 不動産投資は維持費などのランニングコストがもともと発生しますが、修繕費などの発生にも注意しなくてはなりません。 こちらも、不動産の価値下落に関連したリスクとして検討する必要があります。

入居者の変動による価値の下落

先ほどご紹介した空室リスクとも関係しますが、不動産投資は必ずしも一定の家賃収入が入るとは限りません。 入居者が減少すれば、それだけ家賃収入は下がります。 例えば、賃貸物件のエリアの人気が下がれば、新規の入居者も減ってしまいます。 一定の需要が見込めるエリアなら良いですが、そうでない場合、エリアの一時的な人気にも大きく左右されるのです。 また、入居者が大きく減少すれば、それだけ不動産としての価値も下がってしまいます。 家賃収入だけなく、売却益を期待することも難しくなります。

流動性リスク

金融商品における「流動性」は、換金のしやすさを意味します。
一方で、不動産の場合、他の金融商品と比べると換金しにくい傾向があります。 このことは「流動性リスク」とも言われます。 不動産を換金する場合、買い手と売り手の双方が納得する形で進めなくてはなりません。 そもそも相手が見つからなければ換金はできないのです。 相場よりも安い価格で売りに出せば、相手も見つかりやすいでしょう。 しかし、売却益として考えると損失になる可能性があります。 しっかりと利益を出すことを前提に売却を考えるのであれば、相手が見つかるまでには時間がかかります。 このような流動性リスクもあるため、不動産投資では売却益よりも家賃収入を狙った方が一般的にはメリットが多いです。

災害のリスク

不動産を運用するうえでは、災害のリスクにも注意する必要があります。
例えば地震、台風、洪水などの自然災害や、火災などの災害により、不動産の運用継続が難しくなる可能性もあります。 損害を修繕し、引き続き運用できれば良いですが、災害の程度によっては修繕が難しいケースもあります。 このように、災害は不動産の運用を大きく左右します。 特に自然災害の場合、自分では対策し切れない部分も多いですが、不動産投資を行う以上、ある程度覚悟しておくべきリスクと言えます。

不動産管理会社の倒産リスク

不動産管理会社というのは、不動産投資をする側(オーナー)と入居者の間に立ち、物件の管理や維持などを行う会社のことです。 オーナーと入居者の間に立って諸々の手続きをしてくれるので、不動産管理会社の活用には様々なメリットがあります。 管理業務には、建物の管理と入居者の管理があります。 建物の管理としては、清掃、補修、リフォームなどが挙げられます。 また、入居者の管理というのは、家賃管理、苦情対応、契約更新に関する業務などを指します。 このような手厚いサポートをしてくれる不動産管理会社ですが、万が一倒産してしまった場合、入居者との間でトラブルが発生する可能性があります。 例えば家賃管理を任せていた不動産管理会社が倒産してしまえば、家賃回収に時間がかかるおそれもあります。 こうしたリスクを避けるためにも、不動産管理会社の業績や保証制度については事前にきちんと確認しておかなければなりません。

税金に関するリスク

不動産投資の場合、自分で不動産を使用するわけではありません。
ただし、購入した物件は自分が保有することになります。
つまり、固定資産税や不動産所得税などが発生することになるのです。 また、自分が保有するにあたり、必要な登記の登録免許税もかかります。 このように、諸々の税金が発生することもリスクとして挙げられます。

まとめ

不動産投資におけるリスクは、下記が代表的です。
・融資に関するリスク(金利変動・借り入れのリスク)
・物件の運用に関するリスク(空室・家賃滞納
・家賃下落・事故物件・不動産価値の下落・流動性リスク)
・災害のリスク 
そのほかのリスクとしては、不動産管理会社の倒産リスクや、税金に関するリスクなどが挙げられます。
不動産投資にはメリットもありますが、今回ご紹介したようなリスクがあることも事実です。
災害のリスクなど、自分では対処し切れないものもありますが、融資に関するリスクなどはある程度対処できます。
その時の経済情勢、市場の動向も踏まえ、適切な手法を選択することができるからです。
不動産の適切な運用を進め、収益を出すためにも、あらかじめリスクを洗い出しておくことが大切です。

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