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不動産投資とは?リターンとリスク、メリットとデメリットを解説

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この記事の監修専門家
M&A総合研究所 公認会計士
高谷 俊祐

不動産投資は、賃料収入や売却益を目的として行われます。不動産投資を検討する際には、勉強できる機会を多く利用し、リスクも含めて不動産投資の理解を深めつつ、様々な視点から総合的に判断することが大切です。

目次
  1. 不動産投資とは
  2. 不動産投資の目的
  3. 不動産投資のリターンとリスク
  4. 不動産投資の対象
  5. 不動産投資のメリットとデメリット
  6. 不動産投資のリスクと注意点
  7. 不動産投資の主な注意点
  8. 不動産投資セミナー
  9. まとめ

不動産投資とは

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、その不動産から収益を得るという投資方法です。
例えば建物を購入して貸し出し、家賃を得るなどの方法があります。または、購入した建物を、購入時の価格より高い価格で売却し、その差益(売却益)を得るという方法もあります。いずれも、購入した不動産から何らかの収益を得る形となっています。
不動産投資というのは、こうした賃料収入や売却益などの利益を得る目的で、不動産に投資することを意味するのです。以下、このような不動産投資の特徴や種類について整理しておきましょう。

不動産投資の目的

まず、不動産投資の目的となる賃料収入と売却益について特徴をご紹介します。

賃料収入

不動産を賃貸して得る収入のことを、賃料収入といいます。不動産投資の中でも、賃料収入は比較的イメージしやすいかと思います。先ほども例に挙げましたが、購入した建物を賃貸して家賃を得るなどのケースがあります。
また、このような収入のことを「インカムゲイン」といいます。インカムゲインというのは、資産を保有することで安定的に受け取ることができる収入のことです。不動産投資の賃料収入も、不動産を保有することで安定的に得る収入となるので、インカムゲインに含まれます。

売却益

ある不動産を購入したのち、購入時の価格より高い価格で売却すると、その差益が収益となります。簡単に言えば、不動産を安く購入して高く売り、その差額分を得るということです。こちらも不動産投資の目的の一つであり、こうした差益を売却益といいます。
さて、このような差益は「キャピタルゲイン」と呼ばれます。キャピタルゲインというのは、保有する資産を売却することで得る差益のことです。不動産投資の売却益も、保有する不動産を売却して得る差益を意味するので、キャピタルゲインに含まれます。

不動産投資では賃料収入を狙うケースが多い?

不動産投資は、一般的には賃料収入を狙うケースが多いと言えます。これは、賃料収入と売却益の違い、つまりはインカムゲインとキャピタルゲインの違いを考えるとわかりやすいです。
まず、キャピタルゲインというのは、一回の売買で多くの利益を出しやすいという点に特徴があります。資産の保有によって得るインカムゲインと異なり、資産そのものを売却するため、一度に多くの利益を得やすいというわけです。ただし、不動産の場合は価値が下落しやすいため、一般的にはキャピタルゲインで利益を出しにくい傾向があります。例えば建物であれば、築年数の経過によって老朽化が進むほか、新築建物と比べて設備面でも劣るため、年月を経ると価値が下落しやすくなります。そのため、不動産の売却によって差益を得ることは難しくなります。本当に売却で利益を出したいのであれば、それ相応の専門知識、市場動向も踏まえた売却タイミングの見極めなど、かなり高度な手腕が求められるのです。
一方で、賃料収入であれば、資産の保有によって得られるインカムゲインとして、安定的な収入が期待できます。例えば家賃収入の場合なら、ある程度の入居者の維持さえできれば、コツコツと収入を積み重ねることが可能です。売却益を狙う場合のような専門知識やスキルまでは求められず、比較的低いリスクで収入を得ることができるわけです。
このような側面から、不動産投資では賃料収入を目的とするケースが多いと言えます。

不動産投資のリターンとリスク

不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われる場合も多いです。ハイリターンとは言えなくても、ある程度の収益は期待できるため、ローリターンとも言えません。その意味で、ミドルリターンとなるわけです。
また、空室が多くなれば家賃収入が減るといったリスクはありますが、ハイリスクとまでは言えないケースも多いです。ローリスクとまでは言えなくてもハイリスクではないという意味で、ミドルリスクとなります。こうした側面も、不動産投資の特徴の一つです。
一方、リスクがあることは事実のため、もちろん注意は必要です。こうした不動産投資のリスクについて、詳しくは後述します。

不動産投資の対象

不動産投資といっても、投資対象はマンションから戸建て住宅まで様々です。以下、こうした不動産投資の対象についても整理しておきます。

ワンルームマンション

家賃収入を目的としたワンルームマンション(新築・中古)の購入は、初心者でも始めやすい投資手法と言えます。物件価格は比較的安く、入居者も集まりやすいので、コツコツと収入を積み重ねることは十分に可能です。ただ、管理費などの費用が発生するため、リターンが少ない場合もあります。

マンションやアパートを一棟購入する場合

マンションやアパートを一棟購入するという方法もあります。入居者が増えればそれだけ家賃収入を得ることができ、多くの収益を期待できます。ただし、新築はもちろん、中古の場合も、一棟購入にはある程度の資金が必要です。金融機関から融資を受ける形で購入するケースが多くなりますが、家賃収入が減少すれば融資の返済に支障をきたすおそれもあります。入居者の状況に大きく左右されるので、リスクはどうしても高くなります。

戸建て住宅

戸建て住宅に投資するという方法もあります。中古物件であれば比較的安く購入できますが、新築物件の場合はどうしても価格が上がります。また、戸建て住宅は木造が多く、経年劣化は進みやすいという点にも注意する必要があります。

その他の投資対象

コインランドリーや駐車場などを経営するという投資手法もあります。そのほか、REIT(不動産投資信託)の活用も選択肢の一つです。これは、投資家から資金を集めて不動産を購入し、その不動産から発生する賃料収入や売却益を投資家に分配する仕組みになります。

不動産投資のメリットとデメリット

次に、不動産投資のメリット・デメリットについてです。

不動産投資のメリット

不動産投資はハイリターンというわけではありませんが、比較的安定した収入が期待できます。建物の家賃収入であれば、一定の入居者さえ維持できれば、その分だけ安定した収入が確保できるのです。
数ある投資手法の中でも、こうした安定性は不動産投資の大きな特徴・メリットです。一度に大きなリターンを期待するのではなく、ある程度長い目でコツコツ収入を確保したい場合など、不動産投資を活用するメリットは多いです。

不動産投資のデメリット

投資にあたって不動産を購入する必要があるので、初期費用は高いです。特に融資を受けて購入する場合、当たり前ですが返済も視野に入れて投資を検討しなくてはなりません。当初見込んでいた家賃収入や売却益が得られなければ、返済にも影響を及ぼします。そのため、購入資金と収益のバランスを特に考えなくてはならないのです。
また、先ほども少し触れましたが、不動産投資で売却益を狙うことは、一般的にはハードルが高いと言えます。年数の経過によって不動産の資産価値が下がること、さらには市場動向なども踏まえ、売却のタイミングを見極める必要があるからです。こうした点もデメリットとしておさえ、十分に検討する必要があります。

不動産投資のリスクと注意点

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」とも言われますが、もちろんリスクは発生します。ハイリスクとまでは言えない場合でも、リスクはリスクです。また、場合によってはハイリスクになることもあるのです。そのため、不動産投資のリスクをあらかじめ知っておき、投資にあたって十分な検討を重ねる必要があります。
不動産投資の主なリスクとしては、「融資におけるリスク」、「物件の運用におけるリスク」、「災害のリスク」が挙げられます。以下、不動産投資のリスクと注意点について、ポイントを整理しておきます。

融資におけるリスク

融資を受けて不動産を購入する場合、一般的に返済期間が長くなるので、返済期間中の金利動向がリスクにつながります。特に変動金利の場合、金融情勢に大きく左右されるため、金利の上昇によってリスクも高まります。一方、固定金利であれば、返済期間中の金利が変わらないため、金融情勢や景気の影響を受けず、リスクも低くなります。ただ、固定金利の場合、市場金利が低くなった場合でも金利は変わりません。そのため、市場金利の動向によっては割高になります。
このように、融資にあたっては金利が大きく影響するので、リスクとして把握しておかなければなりません。

物件の運用におけるリスク

物件を運用する際のリスクには、空室リスク、家賃に関するリスク、事故物件のリスク、不動産の価値下落のリスク、流動性リスクなどが挙げられます。

空室リスク

空室が多ければ家賃収入は減ってしまいます。いつでも一定の家賃収入が発生するとは限らないので、注意が必要です。

家賃に関するリスク

入居者がいても、家賃滞納が発生するおそれはあります。家賃滞納の度合いによっては、期待していた家賃収入が見込めず、融資の返済などに悪影響を与える可能性もあります。また、経年劣化によって家賃は下落するため、将来的な家賃下落もリスクとして挙げられます。

事故物件のリスク

事故物件というのは、建物内・敷地内で起こった自殺、殺人、死亡事故、不審死などが原因で、入居者が死亡してしまった物件のことを指します。購入した物件が事故物件になれば、入居者は集まりにくく、現在の入居者が離れる可能性もあります。

不動産の価値下落のリスク

不動産の価値は経年劣化などでどうしても下落するため、売却益が下がるほか、なかなか買い手が見つからないというリスクもあります。

流動性リスク

この場合の「流動性」は換金のしやすさを意味しますが、不動産は換金しにくいというリスクがあります。というのも、不動産は買い手が現れるまでに時間がかかるケースが多く、必要な時に換金しにくいからです。

災害のリスク

地震、台風、洪水などの自然災害、火災などの災害が発生すると、不動産の運用に多大な影響を及ぼします。場合によっては不動産の運用そのものが困難になるケースもあります。

不動産投資の主な注意点

上記でご紹介したように、不動産投資にはいくつかリスクも存在します。
不動産投資を行う場合、様々なリスクを十分に把握し、慎重に検討しなくてはなりません。また、不動産投資によって何を実現したいか、狙うのは賃料収入か売却益かといった点も踏まえ、目的を整理したうえで、事前に綿密な計画を立てておくことが大切です。
こうした目的に沿った形で、投資対象を絞っていく必要があります。例えば物件選びであれば、立地条件はどうか、入居者のニーズを満たすような設備が整っているかなど、収益につながるポイントを分析し、慎重に選ぶ必要があるのです。また、融資を受ける場合、団体信用生命保険、地震保険、火災保険などに加入し、万が一の場合に備えておくことも重要です。もちろん、きちんと返済できる範囲で融資を受けることは大前提です。

不動産投資セミナー

不動産投資の特徴や仕組み、リスクには、複雑で専門的な部分も見られます。そのため、不動産投資を独学で勉強しても理解が深まらない可能性があります。
そこで、不動産投資セミナーを受講し、不動産投資の理解を深めるという方法があります。講義形式で勉強を進めることで、独学ではわからなかった疑問点が解決するケースも多いです。また、不動産投資の仕組みはもちろん、物件の選び方や具体的な事例など、独学では学習しづらいポイントも知ることができます。
特に不動産投資では物件選びが重要ですが、物件の選び方を独学で身につけることは難しいと言えるでしょう。そのため、不動産投資セミナーを受講して物件の選び方を学ぶことは、大きなメリットがあります。また、実際の不動産投資の成功事例・失敗事例を知っておくことも重要ですが、こちらも独学ではなかなか把握しづらいです。
一方で、不動産投資セミナーでは、失敗事例も含めて具体的な事例を紹介してくれるケースもあるので、より実際の不動産投資に即した内容を学習することができます。

まとめ

不動産投資は、賃料収入や売却益を目的として行われます。主に賃料収入を目的として行われますが、売却益を狙うことも可能です。ただし、不動産投資の性質上、売却益を獲得するにはかなりの専門知識や経験が求められると言えます。
また、不動産投資には、融資に関するリスクや空室のリスクなど、いくつかリスクが存在します。これらのリスクも把握したうえで、不動産投資をするかどうか慎重に考える必要があります。
さらに、より理解を深めたい場合、セミナーを活用することも効果的です。特に物件選びのポイントや事例を知りたい場合には、セミナーの受講は大きなメリットがあります。不動産投資を検討する際には、勉強できる機会を多く利用し、リスクも含めて不動産投資の理解を深めつつ、様々な視点から総合的に判断することが大切です。

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