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店舗売却とは?相場や店舗売却の査定、税金について解説

店舗売却とは?相場や店舗売却の査定、税金について解説

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この記事の監修専門家
M&A総合研究所 公認会計士
高谷 俊祐

目次

    店舗売却

    経営不安や後継者不足を理由に、店舗売却を検討する経営者が増えています。

    M&Aと同様に、店舗売却には成功のポイントがあります。

    店舗売却を成功させる為には、あらかじめ税金や相場、費用に関して熟知しておく必要があります。

    この記事では、店舗売却に関して分かりやすく解説します。

    店舗売却を検討中の方必見です。

    店舗売却とは?店舗売却の意味

    まず最初に、店舗売却の意味をご説明します。

    ⑴店舗売却とは

    店舗売却とは、自身が賃借している店舗を居抜き物件として売却する行為を指します。

    つまり内装や厨房設備、空調設備を処分せずに、そのままの状態で売却する事です。

    M&A手法である事業譲渡とも類似していますが、店舗売却では事業に関する権利は売却しません。

    業績不振等を理由に店舗を閉店する場合、原状回復のための工事等に多額の費用がかかります。

    場合によっては数百万円もの費用が発生する閉店の代わりに、居抜き物件として店舗売却するケースが増えています。

    賃借している居抜き物件を売却する事は、原則認められていません。

    近年はニーズの増加に伴い、居抜き物件として店舗売却する事を許可する大家さんが増えてきました。

    店舗売却のメリット

    閉店する代わりに店舗売却する事で、下記のメリットを得られます。

    ①原状回復費の削減

    運営店舗を閉店する際は、基本的には入居前の状態に戻す必要があります。

    入居前の状態に戻す事を原状回復と言い、原状回復目的の工事には多額の費用がかかります。

    居抜き物件の状態で店舗売却すれば原状回復が不要となる為、多額のコストを削減できます。

    ②店舗売却による所得獲得

    店舗売却には原状回復費を削減できるだけでなく、売却益を獲得できるメリットもあります。

    費用削減に加えて所得も獲得できる点で、店舗売却はメリットの大きい閉店手段です。

    店舗売却のプロセス

    業種に関係なく、店舗売却は以下のプロセスで進行する事が一般的です。

    ①業者によるヒアリング

    まず初めに、仲介業者側が売却したい店舗の情報についてヒアリングを実施します。

    ヒアリングでは、主に下記の事項を聞かれます。

    • 店舗の名称
    • 店舗の住所
    • 閉店タイミング
    • 希望の店舗売却価格
    • リース契約の有無
    • 故障もしくは不具合品の有無

    仲介業者の中には、現地確認で上記の内容をヒアリングする所もあります。

    ②現地確認・打ち合わせ

    業者側が実際に店舗を訪ねて、その場にて打ち合わせを行います。

    ①で得た情報を基に、売り手側と業者で店舗売却のプランを打ち立てます。

    打ち合わせの際には、賃貸借契約書や内装平面図のコピーが必要となる場合があります。

    打ち合わせの際には、店舗内の写真撮影や設備等の確認も行われます。

    ③買い手募集

    ①や②で獲得した情報を用いて、買い手を実際に募集します。

    ④買い手候補による内見

    買い手候補が現れたら、買い手候補が店舗の内見を実施します。

    内見を経て買い手側が店舗購入を決断したら、契約へと進みます。

    ⑤契約と入金

    契約手続きでは、「賃貸借契約」や「造作譲渡契約」等を売り手と買い手の間で締結します。

    契約の前段階で、必ず大家さんから許諾を得ておく必要があります。

    契約と同時に、買い手側が売り手側に入金手続きも実施ます。

    ⑥店舗の引き渡し

    実際に売り手が買い手に店舗を引き渡せば、店舗売却のプロセスは完了します。

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    店舗売却の相場と売却市場

    次に、店舗売却の相場と売却市場について解説します。

    ⑴店舗売却市場の変遷

    店舗売却が盛んではなかった2010年以前は、一店舗400〜500万円と比較的相場は高値で推移していました。

    売り手市場であった為、売り手の希望する価格で店舗売却出来た時代です。

    近年は店舗売却の市場が拡大し、売却店舗の数自体が増加してきた為、100万円~250万円程度の相場で推移しています。

    一昔前と比較すると相場が下がっている為、売り手側はある程度売却価格に妥協しなくてはいけません。

    店舗売却の相場下落に伴い、売却自体が成立しないケースも増加しています。

    店舗売却を成功させる為には、予め査定ポイントを把握し、対策を講じなくてはいけません。

    ⑵店舗売却の相場とは

    大まかな店舗売却の相場は100万円~250万円程度ですが、更に細かく目星を付けたい場合には坪単価を用います。

    坪単価を用いれば、自身の店舗売却における相場に目星を付けることが出来ます。

    坪単価は都道府県や立地等により異なる為、各自で調べる必要があります。

    店舗売却の価格は、坪単価の5〜10倍程度となるケースが一般的です。

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    店舗売却の査定

    店舗売却を成功させる為には、事前に査定ポイントを知っておくことが鍵となります。

    この項では、店舗売却で査定される要素をご紹介します。

    ⑴立地や利便性

    店舗売却の査定では、立地や利便性が非常に重点的に評価されます。

    駅前などの好立地にある店舗は、お客さんが集まるので買い手が集まります。

    人気な好立地であれば、それだけでプラスの査定評価を受けます。

    利便性が悪い立地であっても、業態とマッチする立地にある店舗であれば、良い査定評価を下されます。

    例えば高級住宅街にある店舗であれば、高級な商品を取り扱いたい買い手のニーズが集まります。

    ⑵清潔感

    店内の清潔感も、店舗売却の査定では重視されます。

    特に飲食店では清潔感が重視されており、立地が良くても清潔感が無い事で買い手が現れないケースもあります。

    店舗の築年数が古くても、日々の清掃が行き届いていれば、希望条件で売却できる可能性があります。

    立地や利便性はどうにもなりませんが、清潔感はオーナー自身の努力で改善できます。

    店舗売却を検討中の方は、査定に向けて清潔感を重視しましょう。

    ⑶店舗の大きさや形

    清潔感や立地に加えて、店舗の大きさや形も店舗売却の査定対象となります。

    10〜20坪程度の店舗が最も需要があり、大きいほど良いという訳ではありません。

    店舗の形に関しては、席数を十分に確保できるオーソドックスな形が好まれます。

    奇抜な形であったり間口が狭くて奥長の形の店舗は、席数確保の問題から買い手が見つかりにくいです。

    間口が広い店舗が最も好まれおり、高値で売却できる確率が上がります。

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    店舗売却(譲渡)にかかる所得税等の税金

    店舗売却では、所得税等の税金が発生します。

    この項では、店舗売却(譲渡)にかかる税金について解説します。

    ⑴所得税

    店舗売却で得た収益のうち、店舗の取得費や譲渡費用を上回る金額は「譲渡所得」となり、所得税が課税されます。

    譲渡所得への課税方式には「分離課税」と「総合課税」があり、店舗売却では譲渡した資産ごとに課税方式を分けて考えます。

    店舗の建物と土地に関しては、他の所得と分離した上で税額を計算する「分離課税」を適用します。

    一方で冷暖房設備や看板等の店舗に付随する資産(造作と言います)に関しては、他の所得と合算した上で税額を計算する「総合課税」を適用します。

    造作に該当する資産の譲渡所得は、他の給与所得等と合算した上で所得税額を計算しましょう。

    在庫や洗剤などの消耗品、取得価額が10万円未満の少額減価償却資産等の譲渡による利益は、譲渡所得ではなく「事業所得」に含まれます。

    造作として総合課税に含める資産と、事業所得に含める資産の分類にはご注意ください。

    ⑵印紙税

    店舗売却では、所得税に加えて印紙税も課税されます。

    印紙税とは、店舗売却の契約書作成に課される税金であり、収入印紙を購入し、契約書に貼り付ける形で納税します。

    印紙税の金額は、店舗売却の金額に応じて下記の通り変動します。

    • 50万円~100万円以下→1,000円
    • 100万円~500万円以下→2,000円
    • 500万円~1000万円以下→10,000円
    • 1,000万円~5,000万円以下→15,000円
    • 5,000万円~1億円以下→45,000円
    • 1億円~5億円以下→80,000円
    • 5億円~10億円以下→180,000円
    • 10億円~50億円以下→360,000円
    • 50億円〜→540,000円

    印紙税の金額に悩んだら、上記をご参照ください。

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    おすすめの店舗売却専門サイトと費用

    最後に、おすすめの店舗売却専門サイトを二社ご紹介します。

    各サイトの特徴に加えて、利用する際の費用もお伝えします。

    ⑴居抜き店舗.com

    「居抜き店舗.com」とは、飲食店を開業したい方と閉店したい方をマッチングするサイトです。

    売却市場で流通していない物件が載せられている為、飲食店を開業したい方にとっては非常に魅力的です。

    売り手側に対しては、店舗売却の専門家が手厚いサポートを行ってくれる上に、売却情報を秘密にした上で進行できます。

    面倒な書類作成も一任してくれる為、店舗売却の手間を大幅に軽減できます。

    この専門業者最大の特徴は、店舗売却に要する費用(売却手数料)が完全無料である点です。

    相談から成約まで一貫して費用がタダなので、リスクを負わずに店舗売却を実行できます。

    店舗売却の費用のみで考えれば、この専門業者を選ぶ事を強くオススメします。

    ⑵店舗売却おたすけ.com

    「店舗売却おたすけ.com」は、店舗売却の売り手側に寄り添ったサービスです。

    売却実績は5,000件超、成約率は95%と高い実績を誇っている為、安心して店舗売却を任せることが出来ます。

    この専門業者では、複数の提携企業によって売却金額を査定する為、高値での売却も実現できます。

    店舗売却に要する費用(売却手数料)は、診断(相談)と査定までは無料となり、成約時にのみ手数料が発生します。

    費用面では「居抜き店舗.com」に分があるものの、こちらの専門業者では手厚い支援を受けることが可能です。

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    まとめ

    店舗売却を成功させる為には、事前にメリットやプロセス、相場、査定ポイントを知っておく必要があります。

    最近では、店舗売却の市場が拡大し、売却店舗の数自体が増加してきた為、100万円~250万円程度の相場で推移しています。

    おすすめの店舗売却専門サイトを参考にしながら専門の業者に相談し、売却を進めていきましょう。


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