店舗売却とは？相場や店舗売却の査定、税金について解説

店舗売却とは、自身が賃借する店舗を居抜き物件として売却する行為のことです。居抜き物件として売却するため、内装・厨房設備・空調設備などを処分しません。事業譲渡（M&A手法）とも類似していますが、店舗売却では事業に関する権利の売却は不可能です。

業績不振などで店舗を廃業する場合、原状回復するための工事には多額の費用がかかります。場合によっては100万円以上もの費用が発生しますが、店舗売却を選べば原状回復費を削減可能です。そのため、廃業ではなく、居抜き物件として店舗売却するケースが増えています。

もともと賃借する店舗を居抜き物件として売却する行為は原則として認められていませんが、昨今ではニーズの高まりを受けて居抜き物件での店舗売却が許可されるケースも多いです。

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ここからは、店舗売却のメリット・デメリットを順番に紹介します。

廃業ではなく店舗売却を選択すれば、以下のメリットを享受できます。

• 原状回復費を削減できる
• 売却利益を獲得できる

それぞれのメリットを順番に見ていきます。

運営店舗を廃業する場合には、基本的に入居前の状態に戻す（原状回復する）必要があります。原状回復するための工事には、膨大な費用を支払わなければなりません。居抜き物件の状態で店舗売却すれば、原状回復作業が不要となるため、廃業に伴って発生する費用を削減可能です。

店舗売却には、売却利益を獲得できるメリットもあります。つまり、廃業費用を削減できるうえに、利益を獲得可能です。店舗売却によって獲得した利益は、老後の資金に充てるほか、他事業の資金としても活用できます。

店舗売却を選ぶデメリットは、以下のとおりです。

• リース品を返却する手間がかかる
• 売却後のトラブルで契約解除に発展することがある

それぞれのデメリットを順番に見ていきます。

売却対象となる店舗の中には、売り手が所有する什器備品のほかに、リース品が含まれるケースがあります。もしもリース品が店舗に存在する場合には、売却前の段階でリース会社に返却する必要があるのです。

また、返却しない場合には、リースの残債を精算したうえで所有権を自身に移す手続きが求められます。売却店舗にリース品が存在すると上記のような手間が追加で発生するため、売却検討時に店内の什器備品の所有者を確認しておくと良いです。

居抜き物件として店舗売却すると、中古状態の什器備品を買い手に引き継ぐことになります。買い手が開業するときに、引き継いだ什器備品が不具合を起こす可能性は少なくありません。

引き継いだ什器備品の不具合が原因で買い手の開業が妨げられてしまうと、契約解除されるだけでなく損害賠償も請求されてしまうおそれがあります。できるかぎり不具合を起こさないよう、売却前には什器備品の動作確認を念入りに実施しておくことが大切です。

仮に動作確認で不具合を発見した場合には、売却契約を締結する前に買い手に伝えておく必要があります。

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店舗売却の一般的なプロセスの流れは、以下のとおりです。

1. 業者によるヒアリング
2. 現地確認・打ち合わせ
3. 買い手募集・内見
4. 契約・入金
5. 店舗の引き渡し

はじめに、売却を希望する店舗の情報について業者によるヒアリングが実施されます。ヒアリングにより整理される情報は、以下のとおりです。

• 店舗の名称
• 店舗の住所
• 閉店タイミング
• 希望の店舗売却価格
• リース契約の有無
• 故障もしくは不具合品の有無

場合によっては、後のプロセスである現地確認の中で合わせてヒアリングが実施されることもあります。

次に、業者が実際に店舗を訪れて打ち合わせが行われます。ヒアリングの情報をもとに、売り手と業者との間で店舗売却プランを策定する段取りです。打ち合わせ時には、賃貸借契約書・内装平面図のコピーなどが必要となる場合があります。

店舗内の写真撮影・設備などの確認も実施されるため、対応できるよう準備しておくと良いです。

ヒアリングおよび現地確認で得た情報を整理したうえで、実際に買い手となる相手を募集します。買い手候補が現れると、対象店舗の内見が実施される段取りです。内見を経て買い手が店舗購入を決断した場合には、契約へと進みます。

契約手続きに入ると、具体的には、賃貸借契約・造作譲渡契約などを売り手と買い手の間で締結します。

実際に売却するには、契約前の段階で大家さんから許諾を得ておくことが必要不可欠です。契約を締結すると、買い手から売り手に対して売却金が支払われます。

売却金の支払い後、売り手が買い手に店舗を引き渡すことで、店舗売却プロセスは完了します。ただし、売却後に引き継いだ什器備品などにトラブルが発生した場合には、締結した契約が解除されることもあるため、引き続き注意が必要です。

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店舗売却の大まかな相場は、100万円～250万円程度です。より詳細に売却金額の目安を把握したい場合には、坪単価を活用します。ただし、坪単価は店舗所在地や立地条件などにより大きく変動するため、個別に調べなければなりません。

基本的には、坪単価の5〜10倍程度の金額が店舗売却価格の目安です。

2010年以前、店舗売却は現在ほど盛んに実施されておらず、店舗の売却相場も400万円〜500万円と現在よりも高値で推移していました。以前は売り手市場で、希望する価格で店舗売却できるケースが多かったのです。

現在は店舗売却市場が拡大しており売却店舗数自体が増加したため、100万円～250万円程度の相場で推移しています。以前と比較すると相場が低下したため、売り手はある程度売却価格に妥協しなければなりません。

店舗売却の相場下落に伴って、売却自体が成立しないケースも増加しています。店舗売却を成功させるには、あらかじめ買い手が見るポイントを把握したうえで、対策を講じることも大切です。

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店舗売却を成功させるには、事前に買い手が見るポイントを知っておくことが大切です。ここでは、店舗売却において高値で査定されるためのポイントを紹介します。

1. 立地・利便性
2. 清潔感
3. 店舗の大きさ・形

店舗売却の査定時には、立地・利便性が重点的に評価されます。駅前など好立地かつ利便性の高いエリアにある店舗は、高い集客率が期待できるため買い手が魅力に感じやすいです。好立地かつ利便性が高いという条件が揃っていれば、それだけでプラスの査定評価を得られます。

たとえ利便性が悪い立地であっても、業態とマッチする立地にある店舗であれば、良い査定評価を得られるケースが多いです。例えば、高級住宅街にある店舗であれば、高級な商品を取り扱いたい買い手からニーズが集まります。

店外の環境だけでなく店内の清潔感も、店舗売却の査定時に重視されるポイントといえます。特に清潔感が重視される飲食店では、立地・利便性が良かったとしても清潔感がなければ買い手は現れにくいです。

店舗の築年数が古くても日々の清掃が行き届いていれば、清潔感があると判断されて希望条件で売却できる可能性があります。立地や利便性は努力で解決できない一方で、清潔感はオーナー自身の努力で改善可能です。店舗売却を検討したら、店舗の清潔感に意識を向けることをおすすめします。

立地・清潔感などに加えて、店舗の大きさ・形も店舗売却の査定対象に含まれます。最も需要があるのは10〜20坪程度の店舗であり、必ずしも大きい店舗が多くの買い手から人気を集めるというわけではありません。

また、買い手は、席数を十分に確保できるオーソドックスな店舗の形を好みます。中でも間口の広い店舗が最も好まれており、高値で売却できる可能性が高いです。一方で、間口が狭く奥長型の店舗・奇抜な形の店舗などは、席数確保の観点から買い手探しに苦戦する傾向があります。

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店舗売却で課される税金は、譲渡所得税と印紙税です。ここでは、各税金の概要・仕組みを中心に解説します。

店舗売却で得た利益が店舗の取得費と譲渡費用を合わせた金額を上回る場合には、差額に対して所得税と住民税に上乗せされる形で譲渡所得税が課されます。譲渡所得税の税率は、店舗の所有期間が5年以内であれば45％程度、店舗の所有期間が5年を超えていると20％程度です。

以上が、店舗の建物および土地部分に課される税金でした。一方で冷暖房設備・看板など店舗に付随する資産（造作）は、他の給与所得などと合算したうえで税額が計算されます。

なお、在庫・洗剤などの消耗品や取得価額が10万円未満の少額減価償却資産などの売却利益は、譲渡所得ではなく事業所得となるため注意が必要です。

印紙税とは店舗売却で作成される契約書について課される税金であり、収入印紙を購入して契約書に貼り付ける形で納税する仕組みです。印紙税の課税額は、店舗の売却金額に応じて以下のとおり変動します。

• 100万円以下：500円
• 500万円以下：1,000円
• 1,000万円以下：5,000円
• 5,000万円以下：10,000円
• 1億円以下：30,000円
• 5億円以下：60,000円

印紙税の課税額に悩んだら、上記の表を参照すると良いです。

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店舗売却をスムーズに成功させる方法は、以下のとおりです。

1. 解約予告の通知前に売却先を見つけておく
2. 交渉で妥協可能な範囲を決めておく

売却先は、貸主に解約予告を通知する前に見つけておくと良いです。解約予告を通知すると、貸主は次のテナントを募集する手続きに入ります。ここでは、賃貸借契約で原状回復が求められているとおり、原状回復後の引き渡しという形で次のテナントを探されてしまうのです。

仮に売り手が売却先を見つける前に貸主が次のテナントを決めてしまうと、居抜き物件としての売却は困難となります。以上のことから、売却先をあらかじめ確保したうえで、解約予告の段階で貸主に売却先を紹介すると良いです。

ただし、次のテナントを選ぶ権利はあくまでも貸主側にあり、紹介した売却先の業態・与信などに問題があれば次のテナントとして拒否されるケースもあるため、注意する必要があります。

店舗売却において売り手・買い手ともに最も注目する項目は、売却価格です。売り手はできるだけ高値で売却したいと考える一方で、買い手はなるべく安く買収したいと考えます。店舗売却を成立させるには、双方が譲れる妥協点を探ることが大切です。

強気な姿勢を取りすぎてしまうと、交渉はスムーズに進みません。交渉がまとまらないと、売り手は不利な状況に立たされやすいです。買い手は次の売却案件を探すのみですが、売り手は原状回復義務を負ってしまいます。

売り手側のリスクも考慮しつつ、双方の歩み寄りを狙って交渉を進める姿勢が大切です。

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最後に、店舗売却で活用できる専門Webサイトとして、以下の2つを紹介します。

1. 居抜き店舗.com
2. 店舗売却おたすけ.com

居抜き店舗.comは、店舗転貸借事業を手掛ける「株式会社テンポイノベーション」が運営するWebサイトであり、飲食店を開業したい方と廃業したい方に向けてマッチングサービスを提供しています。

一般的な売却市場では流通していない物件が多く掲載されており、飲食店開業を目指す方にとって魅力のあるWebサイトです。売り手からすると、売却情報を周囲に公表しないまま、店舗売却の専門家から手続きに関する手厚いサポートを受けられる点にメリットがあります。

面倒な書類作成も任せられるため、店舗売却の手間を大幅に軽減可能です。居抜き店舗.comにある最大の特徴は、店舗売却における手数料が完全無料となっている点にあります。相談から成約まで手数料が発生しないため、リスクを負わずに店舗売却を実施可能です。

少しでも費用を抑えて店舗売却したい場合、居抜き店舗.comの利用をおすすめします。

店舗売却おたすけ.comは、店舗運営に関する総合的なコンサルティング業を手掛ける「株式会社Provinet」が運営するWebサイトであり、売り手に寄り添ったサービスを提供しています。5,000件を超える売却実績のほか、95％の高い成約率を誇っているため、安心して店舗売却を任せることが可能です。

店舗売却おたすけ.comには、複数の提携企業が売却金額を査定するため、高額売却を狙いやすいという特徴があります。店舗売却における手数料については、診断（相談）・査定までは無料となっており、成約時のみ手数料が発生する仕組みです。

少しでも良い条件での売却を狙いたい場合、店舗売却おたすけ.comの利用をおすすめします。

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店舗売却を成功させるには、あらかじめメリット・デメリットやプロセスのほか、売却価格の相場や査定ポイントなども知っておくと良いです。昨今は店舗売却の市場が拡大しており、売却店舗数が増加したことで、100万円～250万円程度の相場で売却される店舗が多くなっています。

店舗売却の専門Webサイトを参考に業者を吟味したうえで、サポートを受けながら売却プロセスを進めていくと良いです。要点をまとめると、下記になります。

・店舗売却のメリット
→原状回復費を削減できる、売却利益を獲得できる

・店舗売却のデメリット
→リース品を返却する手間がかかる、売却後のトラブルで契約解除に発展することがある

・店舗売却のプロセス
→業者によるヒアリング、現地確認と打ち合わせ、買い手募集と内見、契約と入金、店舗の引き渡し

・店舗売却の相場
→100万円～250万円程度となるケースが多い

・店舗売却の査定ポイント
→立地や利便性、清潔感、店舗の大きさや形

・店舗売却を成功させる方法
→解約予告の通知前に売却先を見つけておく、交渉で妥協可能な範囲を決めておく